عقارات موسكو تئن تحت أزمات كورونا والنفط
عقارات موسكو الجديدة بلا مشترين (Getty)
دفعت جائحة كورونا وأزمة انهيار أسعار النفط وتراجع قيمة العملة الروسية الروبل، بخبراء العقار في روسيا إلى إعادة النظر في توقعاتهم لأداء سوق العقارات في العاصمة موسكو في العام الجاري. ويعتمد السوق العقاري بشكل مباشر على أداء الاقتصاد الكلي ووتيرة النمو.
وعلى الرغم من سعي الحكومة الروسية لدعم قطاع البناء عن طريق استحداث آلية الرهن العقاري بفائدة 6.5 في المائة سنوياً عند الشراء بالسوق الأولية من المطور مباشرة، إلا أن ثمة مؤشرات تقلل من احتمال انتعاش الطلب في ظل توقعات قوية بزيادة نسبة البطالة وتراجع دخول الأفراد وقوتهم الشرائية.
وفي هذا الإطار، يرجح نائب رئيس اتحاد الوسطاء العقاريين في روسيا، قسطنطين أبريليف، أن يكون نطاق الأزمة الراهنة بسوق العقارات في موسكو أكبر من سابقاتها نتيجة لتراجع دخول الأفراد وتآكل مدخراتهم في آن معاً. وتوقع أن تسجل أسعار العقارات تراجعاً تدريجياً على مدى فترة قد تمتد لعامين.
ويقول أبريليف في حديث لـ"العربي الجديد": "الوضع بالسوق معقد، ويعود ذلك بالدرجة الأولى إلى تعذر إتمام الصفقات وحتى استكمال إجراءات تسجيل نقل الملكية بموجب العقود السابقة بسبب ظروف الإغلاق الكلي وتعطل عمل المؤسسات الحكومية، وعدم إمكانية ترتيب المعاينات للشقق المعروضة سواء للبيع أو الإيجار. وأضاف: "صحيح أن هذا الوضع ليس كارثياً بالنسبة إلى السوق الثانوية، ولكن شركات البناء تخسر نسبة كبيرة من حجم أعمالها".
وحول تقييمه لتأثير الأزمة الراهنة على أسعار العقارات في موسكو، يقول الخبير العقاري الروسي أبرليف: "حتى الآن، ليس هناك أي تغيير يُذكر في الأسعار، لكن الأزمتين السابقتين في عامي 2008 و2014، أظهرتا أن الأسعار بالروبل تستمر في التراجع التدريجي بنسبة تراوح بين صفر و2 في المائة شهرياً لمدة عام ونصف العام أو عامين.
اقــرأ أيضاً
ومع ذلك، قد يكون تراجع الأسعار هذه المرة أكبر من الأزمتين السابقتين، كوننا لم نبلغ ذروة
ويتوقع الخبير العقاري الروسي، أن تشهد أسعار الإيجارات في موسكو تراجعاً أيضاً، ويقول في هذا الصدد: "هناك مستأجرون سيعجزون عن سداد قيمة الإيجار، مما سيدفعهم إلى استئجار شقة واحدة للعيش فيها مجتمعين، وهناك من سيضطرون لمغادرة موسكو بسبب فقدانهم وظائفهم". وأشار إلى أن زيادة عدد الشقق المعروضة ستؤدي إلى تراجع أسعار الإيجار بنسبة لن تقل عن 10 في المائة وربما أكثر، لأن سوق الإيجار تتميز بمرونة أكبر من سوق البيع والشراء التي تتغير الأسعار فيها تدريجياً".
من جهته، كشف مركز "مؤشرات سوق العقارات" للتحليل في موسكو، أن أسعار العقارات بالسوق الثانوية بالروبل، سجلت ارتفاعاً طفيفاً في إبريل/نيسان 2020 بنسبة 0.3 في المائة مقابل تراجع بنسبة 3 في المائة تقريباً بما يعادل ذلك بالدولار، ليبلغ متوسط سعر المتر المربع في موسكو نحو 2440 دولارا.
ومع ذلك، أكد المركز في تقريره عن النشاط العقاري، أن هذه الأرقام تكشف نتائج مارس/آذار الماضي وتطلعات البائعين لا الوضع الحقيقي بالسوق، واصفاً زيادة الأسعار في ظروف نظام العزل الذاتي بأن لها "طابعاً افتراضياً" بامتياز.
وتوقع التقرير أنه حتى بعد إلغاء الحجر الصحي، فإن نشاط المشترين لن يعود إلى مستواه الطبيعي، إلا بعد فترة طويلة بسبب تراجع دخول السكان، كما أن السوق الثانوية ستتلقى ضربة قوية نتيجة لتحول أصحاب قروض الرهن العقاري إلى السوق الأولية للاستفادة من أسعار الفائدة المدعمة على غرار ما حدث في عامي 2015 و2016. وخلص التقرير إلى أن تعنت الملاك في خفض الأسعار قد يؤدي إلى قلة الصفقات بالسوق الثانوية، وسيُدخلها "في غيبوبة".
من جانبها، توقعت شركة "إنكوم" للعقارات أن انتعاش الطلب المؤجل المتراكم خلال فترة العزل الذاتي، لن يكون كافياً لتعافي السوق الثانوية التي قد تسجل انخفاضاً في عدد الصفقات بنسبة 20 في المائة خلال الشهر الأول بعد استئناف العمل بشكل كامل مقارنة بنتائج مارس/آذار الماضي.
وحذرت "إنكوم" في تحليل نشر على موقعها، من أن تراجع نشاط المشترين قد يؤدي إلى ارتفاع عدد الوحدات المعروضة بنسبة قد تتراوح بين 15 و20 في المائة خلال عام، مما سيؤدي إلى زيادة الفارق بين متوسط الأسعار المعروضة وأسعار البيع الفعلية.
وعلى الرغم من سعي الحكومة الروسية لدعم قطاع البناء عن طريق استحداث آلية الرهن العقاري بفائدة 6.5 في المائة سنوياً عند الشراء بالسوق الأولية من المطور مباشرة، إلا أن ثمة مؤشرات تقلل من احتمال انتعاش الطلب في ظل توقعات قوية بزيادة نسبة البطالة وتراجع دخول الأفراد وقوتهم الشرائية.
وفي هذا الإطار، يرجح نائب رئيس اتحاد الوسطاء العقاريين في روسيا، قسطنطين أبريليف، أن يكون نطاق الأزمة الراهنة بسوق العقارات في موسكو أكبر من سابقاتها نتيجة لتراجع دخول الأفراد وتآكل مدخراتهم في آن معاً. وتوقع أن تسجل أسعار العقارات تراجعاً تدريجياً على مدى فترة قد تمتد لعامين.
ويقول أبريليف في حديث لـ"العربي الجديد": "الوضع بالسوق معقد، ويعود ذلك بالدرجة الأولى إلى تعذر إتمام الصفقات وحتى استكمال إجراءات تسجيل نقل الملكية بموجب العقود السابقة بسبب ظروف الإغلاق الكلي وتعطل عمل المؤسسات الحكومية، وعدم إمكانية ترتيب المعاينات للشقق المعروضة سواء للبيع أو الإيجار. وأضاف: "صحيح أن هذا الوضع ليس كارثياً بالنسبة إلى السوق الثانوية، ولكن شركات البناء تخسر نسبة كبيرة من حجم أعمالها".
وحول تقييمه لتأثير الأزمة الراهنة على أسعار العقارات في موسكو، يقول الخبير العقاري الروسي أبرليف: "حتى الآن، ليس هناك أي تغيير يُذكر في الأسعار، لكن الأزمتين السابقتين في عامي 2008 و2014، أظهرتا أن الأسعار بالروبل تستمر في التراجع التدريجي بنسبة تراوح بين صفر و2 في المائة شهرياً لمدة عام ونصف العام أو عامين.
الأزمة بعد وما قد يترتب عليها من تآكل مدخرات السكان وليس انخفاض الدخول فقط".
ومع ذلك، لا يستبعد أبريليف احتمال تعافي الطلب على العقارات في موسكو إما في حال ارتفاع أسعار النفط، وإما في حال زيادة كبيرة لوتيرة التضخم وتهاوي الروبل، مما سيدفع بأصحاب المدخرات للبحث عن سبيل لاستثمارها خوفاً من تآكل قيمتها.ويتوقع الخبير العقاري الروسي، أن تشهد أسعار الإيجارات في موسكو تراجعاً أيضاً، ويقول في هذا الصدد: "هناك مستأجرون سيعجزون عن سداد قيمة الإيجار، مما سيدفعهم إلى استئجار شقة واحدة للعيش فيها مجتمعين، وهناك من سيضطرون لمغادرة موسكو بسبب فقدانهم وظائفهم". وأشار إلى أن زيادة عدد الشقق المعروضة ستؤدي إلى تراجع أسعار الإيجار بنسبة لن تقل عن 10 في المائة وربما أكثر، لأن سوق الإيجار تتميز بمرونة أكبر من سوق البيع والشراء التي تتغير الأسعار فيها تدريجياً".
من جهته، كشف مركز "مؤشرات سوق العقارات" للتحليل في موسكو، أن أسعار العقارات بالسوق الثانوية بالروبل، سجلت ارتفاعاً طفيفاً في إبريل/نيسان 2020 بنسبة 0.3 في المائة مقابل تراجع بنسبة 3 في المائة تقريباً بما يعادل ذلك بالدولار، ليبلغ متوسط سعر المتر المربع في موسكو نحو 2440 دولارا.
ومع ذلك، أكد المركز في تقريره عن النشاط العقاري، أن هذه الأرقام تكشف نتائج مارس/آذار الماضي وتطلعات البائعين لا الوضع الحقيقي بالسوق، واصفاً زيادة الأسعار في ظروف نظام العزل الذاتي بأن لها "طابعاً افتراضياً" بامتياز.
وتوقع التقرير أنه حتى بعد إلغاء الحجر الصحي، فإن نشاط المشترين لن يعود إلى مستواه الطبيعي، إلا بعد فترة طويلة بسبب تراجع دخول السكان، كما أن السوق الثانوية ستتلقى ضربة قوية نتيجة لتحول أصحاب قروض الرهن العقاري إلى السوق الأولية للاستفادة من أسعار الفائدة المدعمة على غرار ما حدث في عامي 2015 و2016. وخلص التقرير إلى أن تعنت الملاك في خفض الأسعار قد يؤدي إلى قلة الصفقات بالسوق الثانوية، وسيُدخلها "في غيبوبة".
من جانبها، توقعت شركة "إنكوم" للعقارات أن انتعاش الطلب المؤجل المتراكم خلال فترة العزل الذاتي، لن يكون كافياً لتعافي السوق الثانوية التي قد تسجل انخفاضاً في عدد الصفقات بنسبة 20 في المائة خلال الشهر الأول بعد استئناف العمل بشكل كامل مقارنة بنتائج مارس/آذار الماضي.
وحذرت "إنكوم" في تحليل نشر على موقعها، من أن تراجع نشاط المشترين قد يؤدي إلى ارتفاع عدد الوحدات المعروضة بنسبة قد تتراوح بين 15 و20 في المائة خلال عام، مما سيؤدي إلى زيادة الفارق بين متوسط الأسعار المعروضة وأسعار البيع الفعلية.
