فوائد مرتفعة تنذر بركود العقارات الروسية
تستهل سوق العقارات في موسكو وعموم أنحاء روسيا العام الجديد، 2024، بالوقوف على مفترق طرق، نظرا لحدوث تغييرات جذرية طرأت على السوق بعد بضع سنوات من النمو السريع في عدد الأمتار المربعة المقامة والأسعار، إذ بات الارتفاع الحاد للفوائد يهدد الطلب.
وفي الوقت الذي جعل الرفع المتكرر لسعر الفائدة من قبل البنك المركزي الروسي بأكثر من الضعف بحلول نهاية 2023، قروض الرهن العقاري على العقارات الثانوية خارج متناول أغلبية المشترين المحتملين، واصلت السلطات تمديد برامج دعم الرهن بالسوق الأولية مرة تلو الأخرى لدعم المطورين.
ومع ذلك، ثمة تساؤلات إلى متى سيستطيع الرهن العقاري المدعم بمفرده "تعويم" السوق وإنقاذه من الركود، بعدما أدى إلى تفوق أسعار العقارات الجديدة على تلك بالسوق الثانوية بصورة ملحوظة.
ويعتبر نائب رئيس اتحاد الوسطاء العقاريين في روسيا، قسطنطين أبريليف، أن عام 2023 كان إيجابيا على قطاع العقارات الروسي، متوقعا في الوقت نفسه تباطؤا وتراجعا للأسعار في العام الجديد.
ويقول أبريليف في حديث لـ"العربي الجديد": "يمكن تقييم نتائج عام 2023 بسوق العقارات الروسية كإيجابية، إذ تمكن العديد من العائلات من تملك شقق بفضل الرهن العقاري المدعم، لكن رفع الفائدة ينذر بتباطؤ السوق في العام الجديد ما لم يتم تمديد برنامج الدعم المنتهي في منتصف العام".
ومع ذلك، يقر بأن اختصار الدعم الحكومي على قروض الرهن العقاري بالسوق الأولية أحدث خللا في تحديد الأسعار، مضيفا: "هذا وضع غريب أن تكون أسعار الشقق الجاهزة بالسوق الثانوية أقل بنسبة 15% من أخرى لا تزال تحت الإنشاء في الحي نفسه".
وعلاوة على ذلك، شهدت أسعار إيجار الشقق ارتفاعا كبيرا، لاسيما في موسكو حيث سُجلت زيادة بنسبة 17% في العام الماضي، وذلك بالتزامن مع موجة عودة الفارين في العام 2022 على أثر بدء الحرب المفتوحة في أوكرانيا والتعبئة الجزئية لأفراد الاحتياط.
ويقلل أبريليف من أهمية إسهام عودة المغتربين في ارتفاع الإيجارات، قائلا: "هناك قطاعات جاذبة للعاملين في موسكو مثل خدمات التوصيل وتكنولوجيا المعلومات والتعليم والطب. ومع ارتفاع الأجور، بات العاملون بها ينتقلون إلى موسكو برفقة عائلاتهم ويستأجرون شققا واسعة بدلا من غرف صغيرة، مما ساهم في ارتفاع الطلب على العقارات في الفئة المتوسطة".
وتشير تقديرات مركز "مؤشرات سوق العقارات" للتحليل إلى أن أسعار العقارات في موسكو بالروبل سجلت ارتفاعا نسبته نحو 7.5% في العام الماضي، وهو ما يعادل نسبة التضخم تقريبا، ولكنها تراجعت بنسبة تزيد عن 20% بما تعادله بالدولار إلى ما دون الـ3 آلاف دولار للمتر المربع.
ويعود هذا التفاوت بين ديناميكيتي الأسعار بالروبل والدولار إلى تراجع سعر العملة الروسية بنسبة تقارب 30% في العام 2023.
إلا أن أبريليف يتوقع أن تتجه أسعار العقارات في موسكو نحو التراجع حتى بالروبل في حال بقيت أسعار الفائدة عند مستوياتها الحالية، مرجحا أن تتراوح نسبة التراجع بين 6 و15%.
ومنذ عام 2020، بدأت أسعار العقارات السكنية في روسيا بارتفاع حاد بوتيرة تجاوزت معدلات التضخم بشكل ملحوظ. وفي العام 2021، ارتفعت أسعار العقارات بالسوق الأولية بنسبة 16%، والعقارات الثانوية بمقدار الربع. وفي العام 2022، استمر هذا التوجه، وإن لم يكن بالوتيرة ذاتها، لتبلغ نسبة الزيادة 15 و10% على التوالي.
إلا أن ذلك كان يعود بدرجة كبيرة إلى تدني أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري، إذ كان سعر الفائدة الحقيقي لدى البنك المركزي الروسي سالبا (أي أقل من معدل التضخم)، مما جعل شراء العقارات بواسطة الرهن العقاري أمرا مربحا إلى حد كبير. إلا أن المركزي قلب الرقعة برفعه الفائدة من 7.5% في منتصف يوليو/تموز الماضي إلى 16% حاليا.
