ارتفاع الإيجارات في قطر... إقبال المشجعين يرهق ميزانية المستأجرين

ارتفاع الإيجارات في قطر... إقبال المشجعين يرهق ميزانية المستأجرين

21 اغسطس 2022
خيارات متنوعة للإقامة أثناء كأس العالم تشمل الفنادق العائمة (Getty)
+ الخط -

تزايدت تكلفة إيجارات المساكن في قطر تزامناً مع قرب وصول مشجعي الفرق المشاركة في كأس العالم، ما أربك خطط المستأجرين وأرهق ميزانياتهم ودفعهم إلى خطط بديلة، إذ يرتفع الطلب، وبموازته الأسعار، كلما اقترب المونديال .

- بانتباه شديد يراجع الأردني محمود عيّاش أسعار مشترياته قبل أن تستقر في سلة التسوق، إذ يلتزم بخطة تقشفية أجبرته على الاستغناء عن المنتجات الأكثر كلفة، وشراء بدائل أقل سعرًا، وبالطبع أقل جودة، كما يقول.

صار لزامًا على عيّاش، الذي يقيم في قطر منذ 10 سنوات، تقليل إنفاقه قدر المستطاع بعد زيادات متعاقبة في مصروفات مدرسة ولديه السنوية، إلا أن حيرته وضيقه زادا بعد استقباله اتصالا هاتفيا من ممثل الشركة المالكة المجمع السكني الذي يعيش فيه منذ أربع سنوات، يبلغه بارتفاع قيمة إيجار مسكنه بنحو 50% إذا ما رغب في تجديد التعاقد.

يقول عيّاش لـ"العربي الجديد" إنه اختار موقع سكنه بعناية ليضمن قربه من مدرسة طفليه ومقر عمله، يتابع أن عقد إيجار مسكنه يجدد سنويًا ويدفع بموجبه 4800 ريال قطري (1315 دولارا أميركيا) شهريا، لكن صار عليه أن يزيد هذا المبلغ في العقد الجديد إلى 7000 ريال (1917 دولارا)، غير أن دخله الشهري لن يمكنه من تحمل هذه الزيادة الكبيرة، ورغم حرصه على الاستمرار في المسكن إلا أنه بات يفكر جديًا في الانتقال بحثًا عن خيار أقل كلفة.

حال عيّاش لا يختلف كثيرا عن حال القطري محمد بوهدود، الذي اضطر لتجديد عقد إيجار مسكنه بزيادة بلغت نحو 33%، إذ ارتفع الإيجار الشهري من 9000 ريال (2466 دولارا) إلى 12000 ريال (3287 دولارا).

"اعتدت أنا وأسرتي على هذا المكان ولا يمكنني الآن تغييره"، يؤكد بوهدود لـ"العربي الجديد" أنه رغم قبوله بتجديد التعاقد بهذه القيمة التي يصفها بالمبالغ فيها، إلا أنه يشعر بتعرضه للاستغلال من قبل الشركة مالكة المجمع السكني، وهو ما تكرر مع العديد من المطورين العقاريين ممن فرضوا تلك الزيادات تزامنًا مع قرب تنظيم قطر لكأس العالم في نوفمبر/تشرين الثاني وديسمبر/كانون الأول من العام الجاري.

ارتفاع كبير على الطلب

أعلنت الجنة العليا للمشاريع والإرث، المنظمة لبطولة كأس العالم لكرة القدم 2022، في إبريل/نيسان الماضي، أن عدد الغرف المتاحة لضيوف قطر من أنحاء العالم خلال المونديال سيصل إلى 130 ألف غرفة، مؤكدة في بيان أن خيارات الإقامة تتنوع بين الغرف الفندقية، من نجمتين إلى خمس نجوم، والفنادق العائمة، والشقق والفيلات السكنية، وقرى المشجعين.

وتوقع بيان اللجنة أن تستقبل قطر أكثر من مليون مشجع خلال البطولة، ما يعكس ارتفاعًا غير مسبوق في معدلات الطلب على أماكن الإقامة.

ما سبق تؤكده شركة كوشمان وويكفيلد - قطر للاستشارات والخدمات العقارية، (مقرها الرئيس في شيكاغو) في تقريرها عن الربع الثاني لعام 2022، إذ قالت أن ارتفاع الطلب على المدى القصير قبل نهائيات كأس العالم أدى إلى فرض بعض الملاك زيادة في الإيجارات بنسبة أكثر من 30% عن نفس الفترة من العام الماضي، وبحسب التقرير، فقد حُجزت عشرات الآلاف من الشقق لكل من المشجعين وأماكن إقامة الموظفين للشركات التي تقدم خدمات متعلقة بكأس العالم.

غرامة تصل إلى 100 ألف ريال على تقسيم الفيلات لوحدات سكنية أصغر

وفي تقرير عن أداء السوق العقارية في قطر نشر في يوليو/تموز الماضي، قالت مجموعة الأبحاث والاستشارات الإقليمية ValuStrat إن إشغال القطاع السكني في جميع أنحاء البلاد لامس 80% مدفوعاً بعقود إيجار قصيرة الأجل من قبل اللجنة العليا للمشاريع والإرث، وزيادة في الطلب من الشركات التي تبحث عن سكن للموظفين.

ويصدر قسم الاستشارات والأبحاث التابع لمكتب الشركة في قطر والمعتمد من وزارة العدل تقارير دورية يرصد من خلالها مؤشرات السوق العقارية، وبحسب التقرير الذي اطلعت عليه "العربي الجديد"، فإن الزيادة كانت واضحة في قطاع الشقق في المناطق الرئيسية، إذ إن الشقق النموذجية المكونة من غرفتي نوم في بورتو أرابيا بمنطقة جزيرة اللؤلؤة، إحدى مناطق السكن الفاخر في الدوحة، والتي كانت متاحة مقابل مبالغ من 10 آلاف إلى 12 ألف ريال قطري (ما بين 2746 و3296 دولاراً) عام 2021، يجرى تأجيرها الآن مقابل مبالغ تتراوح بين 13 و15 ألف ريال قطري (ما بين 3570 و4120 دولاراً)، بينما ارتفعت إيجارات الشقق في المناطق المركزية، مثل بن محمود، بزيادة تتراوح بين ألفين وثلاثة آلاف ريال قطري عن العام الماضي، ما يعكس زيادة بأكثر من 30% في بعض الحالات.

ولأن هذه الزيادة في الإيجارات مبنية على ارتفاع قصير الأجل في الطلب مرتبط بتنظيم كأس العالم، فقد توقع التقرير انخفاض الإيجارات مرة أخرى في عام 2023 مع تراجع الطلب وعودة العقارات المتاحة إلى السوق، وبحسب التقرير، فإن ذلك أدى إلى اتجاه متزايد في إصرار الملاك على عقود إيجار لمدة عامين للشقق خلال الأشهر الأخيرة.

"هناك أيضًا اتجاه متزايد في عدم تجديد عقود الإيجار للمستأجرين عند الطلب"، ويؤكد تقرير كوشمان وويكفيلد أن بعض الملاك يتطلعون إلى إخلاء ممتلكاتهم والاستفادة من إيجارات كأس العالم "المتضخمة" حسب وصف التقرير.

ضوابط الزيادات الإيجارية

رغم اقتناع بوهدود بأن المسكن كجميع السلع والخدمات التي تخضع لتقلبات العرض والطلب، إلا أنه يتساءل عن الإطار القانوني المنظم للزيادة السنوية في عقود الإيجار.

ويحدد القانون رقم 4 لسنة 2008 والقرار الوزاري الملحق به رقم 9 لسنة 2008 ضوابط ومدد ونسب زيادة القيمة الإيجارية، فتكون نسبة الزيادة السنوية 20% للوحدات التي إيجارها الشهري أقل من ألفي ريال، و15% للوحدات التي يتراوح إيجارها الشهري من ألفين إلى خمسة آلاف ريال، و10% للوحدات التي يتراوح إيجارها الشهري من خمسة آلاف إلى عشرة آلاف ريال و5% للوحدات التي إيجارها أكثر من عشرة آلاف ريال.

يحمي القانون القطري المستأجرين أصحاب العقود السارية من الإخلاء

"إذًا هل هذه الزيادة غير قانونية" يقول بوهدود إنه لم يكن على دراية كافية بالقانون، ما سمح للشركة المالكة لمسكنه بالضغط عليه وإجباره على تجديد التعاقد بنسبة زيادة غير قانونية، لكن محمود ثابت، مدير إدارة المبيعات بشركة يوتوبيا للعقارات، نفى إقدام أي من شركات العقارات الكبرى على إبرام تعاقد غير قانوني.

ويوضح ثابت لـ"العربي الجديد" أن عقود الإيجار في السنوات السابقة، وبفعل انخفاض الطلب وزيادة الوحدات المعروضة، كانت تحوي عروضًا ترويجية وخصومات تطرحها الشركة من أجل الترويج لمنتجاتها، وضرب مثلًا بحصول مستأجر ما على خصم قيمته شهرين من مجمل عقده السنوي، لكنه حين يجدد عقده، تلغي الشركة هذا الخصم وتزيد النسبة القانونية على قيمة الإيجار الأصلية قبل الخصم، لتصبح الزيادة في عقد الإيجار الجديد قانونية.

"لا سبيل للمستأجر سوى القبول بشروط السوق"، كما يشدد ثابت على صعوبة تفادي الارتفاع في قيمة الإيجار الشهري بالنسبة للمستأجرين، خاصة إذا ما كانت لديهم التزامات يفرضها عليهم محل السكن، كالقرب من مواقع أعمالهم أو مدارس الأطفال، ويرى أن زيادة الإيجار بنسب تتراوح بين 25% و30% واقعية بالنسبة للارتفاع غير المسبوق في حجم الطلب بسبب تنظيم قطر المونديال.

إجبار على الإخلاء

في إحدى الفيلات المقسمة بمنطقة معيذر في بلدية الريّان، يسكن المصري أحمد جابر مع زوجته وأبنائه الثلاثة، لكنه أصبح مضطراً للبحث عن مسكن آخر بحلول نهاية أغسطس/آب الجاري، بعدما أبلغه مندوب مالك الفيلا بوجوب إخلاء المسكن.

" صرت مجبراً على البحث عن سكن آخر"، ولا يرى جابر سبيلاً أمام أسرته سوى الانتقال لمسكن آخر حتى لو كان بسعر أعلى ومساحة وجودة أقل، وينتقد سعي مالك العقار للاستفادة من تأجير مسكنه بمكاسب أعلى لمشجعي المونديال، وإجباره على الإخلاء، رغم عدم تخلّفه عن دفع الإيجار الشهري ولو مرة واحدة.

وتقسيم الفيلات لوحدات سكنية أصغر يخالف القانون رقم 8 لسنة 2014 الذي يقتضي الحصول على ترخيص من وزارة البلدية لإجراء أي تعديل على العقار، ويفرض غرامة تصل إلى 100 ألف ريال على المخالفين، ورغم ذلك، فإن عدم قدرة بعض الأسر على تحمل الإيجار الشهري في الوحدات النظامية يدفعها إلى السكن في تلك الوحدات المخالفة للقانون.

وتعمل قطر على توفير بدائل نظامية عن الوحدات المخالفة كالفيلات والعقارات المقسمة، بحسب ما قاله المهندس طارق التميمي مدير المكتب الفني بوزارة البلدية، مشيراً في تصريحات صحافية نشرتها وسائط إعلام محلية إلى إنجاز المراحل الأولى والثانية والثالثة من مشروع مدينتنا لسكن العائلات ذوي الدخل المحدود، في مدينة الوكرة (25 كم جنوب الدوحة) على أن تُسلم المرحلة الرابعة والأخيرة نهاية أغسطس/آب الجاري، ليتم تشغيل المشروع بطاقته الاستيعابية الكاملة البالغة 6500 شقة سكنية.

الصورة
قطر الثانية

وبحسب ثابت، فإن الشهور الحالية تمثل موسماً وفرصة للمستثمرين في مجال العقار لتحقيق أقصى ربح ممكن، ويتفق مع تقرير كوشمان وويكفلد في توقعه انخفاض الإيجارات بعد الانتهاء من تنظيم كأس العالم بسبب انخفاض الطلب وكثرة المعروض.

يقول أحمد جابر لـ"العربي الجديد" إنه وقع عقد الإيجار مع شركة كانت تدير العقار نيابة عن المالك، وانتهى ذلك العقد شهر فبراير/شباط الماضي، لكنه استمر في دفع الإيجار للمالك بانتظام منذ ذلك الحين وحصل على إيصالات تثبت مدفوعاته، لكن المالك وبعد مرور 6 أشهر أخطره بعدم رغبته في التجديد.

ولصعوبة إيجاد مسكن جديد في تلك المهلة القصيرة التي تشهد بداية العام الدراسي، يؤكد جابر أنه تواصل مع المالك وعرض عليه زيادة قيمة الإيجار لكن الأخير تمسك بإخلاء السكن.

"ولكن لا يمكن إجبار المستأجرين أصحاب العقود السارية الموثقة على إخلاء الوحدات السكنية"، بحسب المثمن العقاري القطري المعتمد من وزارة العدل خليفة المسلماني، والذي يقول لـ"العربي الجديد": "حاملو العقود الموثقة محصنون تمامًا من مثل هذه الممارسات، لكن ساكني الفيلات المقسمة وأصحاب "عقود الباطن" يمنعهم عدم قانونية عقودهم من اللجوء للجهات الرسمية حال نشوب منازعة إيجارية"، محملًا إياهم خطأ القبول بمثل هذه العلاقة التعاقدية التي تحاربها مؤسسات الدولة من الأساس.

وتختص لجان فض المنازعات الإيجارية التابعة لوزارة البلدية بالنظر في أي نزاع متعلق بعقود الإيجار، وتقول روزا الشمري، رئيسة مكتب اللجان، لـ"العربي الجديد": "اختصاصات المكتب لا تشمل تحديد القيم الإيجارية أو نسبة زيادتها السنوية"، مشيرة إلى أن هذه الزيادة تحددها ظروف السوق وتغير العرض والطلب.

وتوضح الشمري آلية اللجوء للجان الفض بقولها إنه "في حالة وجود نزاع، يتقدم المتضرر سواء كان مؤجرًا أو مستأجرا لمكتب لجان فض المنازعات الايجارية، من أجل فتح طلب منازعة إيجارية مرفق به ما يثبت العلاقة الايجارية، ويتم بعدها عرض النزاع على اللجان المختصة لحين صدور القرار"، مشددة على أنه لا يجوز إخلاء أي عين مرتبطة بنزاع إيجاري إلا بعد صدور قرار اللجنة وتنفيذه، وبحسب إفادتها فصلت اللجان في 2894 منازعة إيجارية من أصل 3833 قضية مسجلة خلال العام الماضي.

"وبالتأكيد نعمل على سرعة إنجاز الفض في المنازعات"، تضيف الشمري، موضحة أنه ورغم زيادة طلبات البت في المنازعات الإيجارية، فإن 5 لجان يترأسها قضاة منتدبون من المجلس الأعلى للقضاء تنظرها، ويعقد المكتب جلسات مسائية لعدم تأجيل الطلبات المتزايدة حتى تم إنجاز 90% منها.

3000 دولار لليلة واحدة

رغم وضع اللجنة العليا للمشاريع والإرث مواصفات واضحة للوحدات السكنية المخصصة لاستضافة مشجعي المونديال وإشرافها على عملية تسكين المشجعين عبر قنواتها الرسمية فإن خليفة المسلماني يؤكد قيام بعض ملاك العقارات بعرض وحداتهم على مواقع ومنصات الاستضافة من أجل جذب مشجعين يسكنونها بنظام الليلة الواحدة وتحقيق ربح كبير.

ورصد "العربي الجديد" طرح عشرات الوحدات السكنية غير الفندقية خلال فترة استضافة قطر المونديال عبر موقع AirBnb للاستضافة، وتبدأ أسعارها بين 200 دولار أميركي لليلة الواحدة لشقة بغرفتي نوم في بعض مناطق الدوحة والوكرة، بينما يصل الإيجار اليومي لشقة بغرفتي نوم في منطقة اللؤلؤة إلى 3994 دولار.

الصورة
ايجارات

ويشبّه المسلماني ارتفاع الإيجارات في هذا الوقت بارتفاع الإيجارات وأسعار الليالي الفندقية في مكة المكرمة في موسم الحج وعمرة شهر رمضان، ويصف الفترة الحالية في قطر بأنها قمة ذروة الطلب على الوحدات السكنية، خصوصاً بعد تعاقد اللجنة العليا للمشاريع والإرث مع شركات عقارية كبرى لفترات طويلة، ما تسبب في ارتفاع الإيجارات بنسب كبيرة في الدولة ككل.

ومن بين التعاقدات الكبرى ما جرى مع مجموعة بروة العقارية القطرية التي وقّعت عقد إيجار مع اللجنة العليا للمشاريع والإرث في فبراير/شباط الماضي، بغرض تأجير جميع الوحدات السكنية في مشروع "مدينتنا" قرب الوكرة جنوبي قطر، بقيمة تبلغ 217.62 مليون ريال (59.7 مليون دولار).

ويتوقع المسلماني ارتفاع أسعار السلع والخدمات الأخرى كخدمات المطاعم والنقل والخدمات الترفيهية كلما اقترب المونديال، وهي "أسعار غير مسبوقة"، كما يؤكد الخبير والمثمن العقاري القطري علي إسحاق أن وصول قيمة الإيجار اليومي لبعض وحدات منطقة اللؤلؤة لما يزيد على 3 آلاف دولار هو أمر غير معتاد في السوق العقارية القطرية، وهو ما يدفع كثيراً من ملّاك العقارات لانتهاز فرصة ارتفاع الطلب وتحقيق أكبر ربح ممكن.

ويرى إسحاق أن بعض الملّاك يحاولون تعجيز المستأجرين من خلال رفع قيمة الإيجار بنسب تزيد عن 30% وقال لـ "العربي الجديد" إن المالك بفرض هذه الزيادة يدفع المستأجر دفعاً لعدم تجديد التعاقد، ليقوم المالك بعدها بعرض الوحدة كأحد أماكن إقامة المشجعين.

بالتالي فإن "المستثمرين يرون أنهم إذا لم يستفيدوا من هذا الموسم فإنهم لن يستفيدوا أبدا من العقار"، بحسب إسحاق الذي يقول إن كأس العالم بالنسبة للمستثمرين فرصة لتحقيق مكاسب وتعويض خسائرهم خلال العامين الماضيين، بسبب تداعيات جائحة كورونا، إذ تؤكد دراسة نشرتها شركة KPMG العالمية للمحاسبة والاستشارات وخدمات التدقيق في إبريل/نيسان 2021 أن سوق العقارات في قطر واجهت خلال عام 2020 فترة من الانكماش، بسبب تداعيات جائحة كورونا، وأظهرت بحوث السوق التي قامت بها الشركة انخفاضاً في إيجارات المشاريع السكنية، ومن أجل الحفاظ على مستوى إشغال مستقر سارع المستثمرون إلى عرض خدمات ومزايا أفضل على المستأجرين من شريحة متوسطي الدخل، كرفع مستوى المرافق، وكذلك العروض التنافسية والحوافز كفترات الإيجار المجانية من شهر إلى شهرين.

وتضيف الدراسة أن إيجارات قطاع الإسكان الراقي في مناطق اللؤلؤة ولوسيل شهدت في الربع الثالث والربع الرابع عام 2020 انخفاضاً مجمّعاً بنسبة 3.63% في مؤشر الإيجارات السكنية مقارنة بـ 2.53 % خلال الربع الأول والربع الثاني من العام نفسه 2020.

لكن على عكس سابقيه لم يتوقع إسحاق انخفاض الإيجارات بعد انتهاء قطر من تنظيم كأس العالم، إذ يرى أن السوق العقارية في قطر كانت تتحين هذه الفرصة لضمان تحقيق عوائد كبيرة من الاستثمار العقاري.