مخالفات البناء في المغرب... ثغرات قانونية تفاقم العشوائيات
يحرم البناء العشوائي الخزينة العامة في المغرب من ملايين الدولارات سنوياً، بينما يعاني من يعملون على تشييد عقاراتهم من عراقيل إدارية وتعقيدات تدفعهم إلى وسطاء يخدعونهم، ما يؤدي إلى تفاقم المخالفات وقرارات بالهدم.
- خسر المغربي عبد الله الجباري منزله خلال حملة هدم للمباني غير القانونية نظمتها السلطات المحلية في ولاية طنجة، شمال المغرب، في سبتمبر/ أيلول الماضي، إذ شُيّد منزله على أرض غير مخصصة للبناء في جماعة أكزناية بضواحي الولاية، وتملكها المندوبية السامية للمياه والغابات ومحاربة التصحر، غير أنه كان قد اشتراها عبر وسيط اضطر للتعامل معه بحكم إقامته في إسبانيا، وتقاضى منه 25 ألف درهم (2500 دولار)، واحتال عليه وادعى حصوله على رخصة بناء تبين أنها مزورة وقت الهدم، وهو ما تكرر مع عبد السلام العتي، الذي خسر منزله المكون من 4 طوابق في المنطقة ذاتها، بعدما أفنى نصف عمره يجمع تكاليف بنائه لكن الجرافات سوته بالأرض.
ولا يقتصر الأمر على الجباري والعتي، إذ سجلت النيابة العامة، وفق ردها على أسئلة "العربي الجديد"، 33.118 قضية بسبب مخالفات بناء خلال عام 2020 وأحالت 3828 شخصا إلى القضاء، وتوزعت المخالفات على 26.043 قضية بناء بدون رخصة، تورط فيها 26.385 شخصا، بالإضافة إلى 923 قضية إحداث تجزئة سكنية بدون رخصة يُتابع فيها 944 شخصا، وشكلت مخالفة التصميم 1778 قضية، وتورط فيها 1797 شخصا، بينما سُجلت 555 قضية بناء في ملك عمومي تورط فيها 611 شخصا، وسُجلت 3819 قضية غير محددة النوع يُتابع فيها 4091 شخصا.
لماذا تنتشر مخالفات البناء؟
يُفصل القانون رقم 12-66 المتعلق بمراقبة وزجر المخالفات في مجال التعمير والبناء، والمنشور في الجريدة الرسمية عدد 6501 في 19 سبتمبر/أيلول 2016، أشكال المخالفات في مجال التعمير والبناء، وتتمثل بإنجاز بناء بدون رخصة سابقة، واستعمال البناية بدون الحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة، والإخلال بضوابط السلامة، وعدم احترام متانة المباني، ومساحة المحلات، والبناء في ملك من الأملاك العامة أو الخاصة للدولة أو الجماعات الترابية، وتغيير الواجهات، والغش في المواد المستعملة في البناء.
وتشمل المخالفات أيضا إدخال تغييرات في البناء من دون رخصة، وإحداث تعديلات في التصميم من قبيل إضافة شرفة أو إلغائها لكسب مساحة داخلية في البيت، أو إضافة نوافذ، أو زيادة طابق، أو بناء مرأب تحت أرضي لا يقره تصميم البناء الأصلي، أو الزيادة في علو المحلات التجارية أسفل البناية وغير ذلك.
33.118 مخالفة في مجال التعمير والبناء في عام 2020
في المقابل، تتطلب مسطرة الحصول على ترخيص البناء، بحسب المهندس المعماري عدنان السرغيني عضو المجلس الجهوي لهيئة المهندسين المعماريين في طنجة، تقديم شهادة ملكية البقعة الأرضية، وتصميم طبوغرافي مطابق لمساحة الأرض، ثم دراسة تقنية يعدها مختبر الهندسة (خاص)، والتصميم الذي تنجزه الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، والوكالة الحضرية، إضافة إلى أداء رسوم تسجيل البقعة الأرضية، وأداء رسوم جبائية للبلدية، مشيرا إلى أن كلفة استصدار رخصة لمنزل مساحته 100 متر مربع، تصل إلى 1250 دولارا، وتستغرق مسطرة الحصول على شهادة الإذن بالبناء ما بين 6 أشهر وسنة كاملة على الأقل، وهذه التعقيدات، وفق المحامي رضوان الدحمان، تدفع من يريد بناء منزل، أو إضافة طوابق علوية، أو إجراء تغييرات هندسية على البناية، إلى اللجوء لدفع مبالغ لوسطاء يفتحون ورش البناء دون ترخيص من البلدية، ويقفلونها دون شهادة مطابقة أشغال البناء لتصميم المبنى والتي يجب أن يوقعها مهندس تابع للبلدية أو مهندس خاص بعد التحقق من مطابقة البناء على أرض الواقع للتصميم.
حيلة "الرخصة الموحدة"
اكتشف الثلاثيني سعيد اغبالو أن الرخصة التي تسلمها من الوسيط العقاري في أغسطس/ آب 2020 لبناء منزله في أكزناية تحمل رقما تسلسليا يعود لمنزل سبق أن شيد عام 2019، ولم يدرك اغبالو الأمر إلا وقت تقدمه بطلب ربط المنزل بخدمتي الماء والكهرباء بعد انتهاء أشغال البناء.
ويعدّ اللجوء إلى حيلة بناء عدة منازل برقم ترخيص مكرر، أحد أشكال التحايل العقاري الشائعة في المغرب، وفقا لعبد الإله الخضري، مدير المركز المغربي لحقوق الإنسان (هيئة حقوقية غير حكومية)، والذي يستقبل شكاوى الجمهور حول عملية البناء ومعوقاتها، وضرب الخضري مثالا بالقضية رقم 20/587 المتعلقة ببناء 5 منازل في أحياء متفرقة في الدار البيضاء برقم رخصة واحدة، خلال عام 2020، وجرت ملاحقة أصحاب البنايات ومراقبين إداريين أدينوا بغرامات مالية بلغت 50 ألف درهم (5 آلاف دولار)، كما قررت محكمة الاستئناف الإدارية بالدار البيضاء هدم المنازل المخالفة.
ويعزو الخضري سهولة التحايل إلى بساطة المرجع الرقمي، إذ ترقم الرخصة بأعداد مثل 13/19 أو 125/21.
هدر ضخم للموارد
يفوت البناء غير القانوني على خزينة بلدية تطوان، شمال المغرب، أكثر من 250 مليون درهم (25 مليون دولار) سنويا، كما يفوت على خزينة بلدية طنجة نحو 550 مليون درهم (55 مليون دولار)، بحسب ما كشفه مسؤولان في قسم التعمير في البلديتين، طلبا عدم ذكر اسميهما لأنهما غير مخولين بالتصريح للإعلام، وهذه المبالغ المهدورة يفترض أن تتقاضاها البلديات ومديرية الضرائب على شكل رسوم على الأراضي غير المبنية، ومصاريف التصاميم، وشهادات الإذن بالبناء، ورخص الترميم والإصلاح.
ولا يقف الأمر عند تلك المبالغ الضائعة لأن تنامي الأحياء السكنية بشكل عشوائي يثقل كاهل البلديات بنفقات إضافية عندما يحين الوقت لتنفيذ برامج التأهيل الحضري وتجهيزها بالبنية التحتية، كما يوضح عدنان معز، رئيس مركز ابن بطوطة للدراسات وأبحاث التنمية المحلية، قائلا: "تتضاعف كلفة الطرق والبنية التحتية والإنارة العمومية والمرافق الخدماتية، لأن مافيا البناء العشوائي لا تترك أي مساحة شاغرة لبناء المدارس والمستوصفات والمساجد والأسواق والحدائق العامة".
وتبدو خطورة الظاهرة في ما كشفه عضو مجلس النواب المغربي سابقا وعضو المجلس الوطني لحزب العدالة والتنمية محمد خيي الخمليشي، في ندوة صحافية شهر يناير/كانون الثاني عام 2016، إذ سلم المجلس المنتخب لبلدية بني مكادة، أكثر من 5 آلاف رخصة بناء غير قانونية، للمواطنين خلال الفترة الممتدة بين 2011 و2015.
وتذهب مبالغ الرشى والتلاعب بالقانون، إلى جيوب من يمكن وصفهم بـ "مافيا البناء العشوائي"، وهؤلاء عبارة عن شبكة تسلسلية من الأشخاص الذين تجمعهم المصالح المتبادلة؛ مثل موثق الأراضي العقارية، وموظفين عموميين، وتجار مواد البناء، ووسطاء العقار، وشهود زور، بحسب ما قاله لـ"العربي الجديد" وسيط عقاري في بلدية أكزناية في ضواحي طنجة، رفض الكشف عن اسمه.
من المسؤول عن تفشي المخالفات؟
تضع المادة 65 من القانون المتعلق بالتعمير رقم 012.90 الصادر عام 1992 مهام معاينة المخالفات بين يدي مراقبي التعمير التابعين للولاية (المحافظة)، ويزاول المراقب مهامه بطلب من السلطة الإدارية المحلية أو مدير الوكالة الحضرية الخاضعة لوصاية وزارة إعداد التراب الوطـني والتعمير والإسكان وسياسة المدينة، ومن مهامها مراقبة أعمال تقسيم وتجزئة الأراضي وإقامة المجموعات السكنية والمباني عندما تكون في طور الإنجاز.
ويؤكد المراقب المتقاعد في مجال البناء والتعمير بمدينة الرباط عبد الله شناف، أن انتشار أو مواجهة مخالفات البناء يعود إلى المراقبين الإداريين، إذ لديهم تواصلا مباشرا مع مقاولي البناء أو ما يسميهم المغاربة "الطاشرون"، ومع صاحب البناية، مستدركا بالقول "لا يمكن تحميل المراقب المسؤولية وحده، لأنه يكون مرؤوسا بموظفين في أقسام التعمير، وتكبر المسؤولية لتصل في المشاريع المعمارية الكبرى إلى الجماعات المحلية، والوكالات الحضرية"، وضرب مثالا بقضية تورط فيها مدير سابق للوكالة الحضرية في مدينة مراكش، وقضت المحكمة المتخصصة بجرائم الأموال عليه بالسجن عشر سنوات في 24 يونيو/ حزيران 2021، بعدما ضُبط متلبسا في كمين أمني يتلقى رشوة مالية من مستثمر، مقابل الكف عن وضع عراقيل إدارية تتعلق بمنح الرخص اللازمة لتشييد مشروع سكني بمراكش، وآخر يتمثل في بناء عمارة من عدة طوابق.
ما سبق يؤكده عون السلطة السابق كمال وجيع قائلا: "البناء المخالف يتم عادة بالتواطؤ مع عون سلطة أو مراقب التعمير التابع لجماعته المحلية، يتفقان على أن يبني طابقا إضافيا أو منزلا بدون رخصة مقابل مبلغ مالي، حتى لا يصل تقرير المخالفة إلى السلطات المحلية، لكن عندما تكثر البنايات المشيدة بدون رخصة بشكل عشوائي، تصل شكاوى السكان الذين لديهم رخص البناء والسكن إلى السلطات المحلية والتي تقرر بعد ذلك القيام بحملات الهدم عقب إنذار المخالفين بشكل قانوني".
ثغرات تشريعية
بلغ عدد قرارات هدم البنايات المخالفة الصادرة عن محاكم المغرب 19.440 قرارا خلال عام 2020، وفق إحصائيات النيابة العامة، من بينها 18 قضية تم الهدم فيها بتسخير القوة العمومية، في حين جرى تنفيذ الهدم دون اللجوء إلى القوة في 1179 قضية.
وتعتبر الجمعية المغربية لحقوق الإنسان (هيئة غير حكومية)، أن أصحاب المنازل التي هدمتها السلطات في إطار مكافتحها للبناء غير القانوني، هم "ضحايا فراغ تشريعي وتهاون تنظيمي وتقصير إداري"، وذلك لأن القانون المتعلق بالتعمير مليء بالثغرات، بحسب إفادة حسن الحداد، عضو فرع الجمعية في طنجة.
ويساهم الفراغ التشريعي وتأخر تحديث النصوص التنظيمية في تنامي البناء العشوائي وخروقات التعمير، بحسب الدحمان، مشيرا إلى أن مخطط تصميم التهيئة العمرانية يجب مراجعته مرة كل 10 سنوات، لكن في طنجة على سبيل المثال توقف تحديثه منذ عام 2013، وكذلك الحال في الجديدة غربا، إذ لم يتم تفعيل التصميم الجديد رغم مرور عامين على ذلك، بسبب تعقيدات البيروقراطية وكثرة المتدخلين، خاصة في البلدية والوكالة الحضرية للمدينة، بحسب ما يوضحه الباحث عبد الله كيدي، وهو معدّ أطروحة دكتوراه حول "التشريع العقاري في قانون التعمير" خلال عام 2021 بجامعة محمد الخامس الحكومية في الرباط.
وتكمن أهمية مخطط تصميم التهيئة العمرانية بحسب البند الرابع من القانون المتعلق بالتعمير بـ"تحديد المناطق العمرانية الجديدة وتواريخ السماح بالقيام بعمليات عمرانية فيها، مع الحفاظ بوجه خاص على الأراضي الزراعية والمناطق الغابوية التي تتولى السلطة التنظيمية تحديدها، والمناطق السكنية وكثافتها، والمناطق الصناعية والتجارية...".
ويرصد الباحث كيدي فراغا آخر يستغله المقاولون وموظفون إداريون من أجل تشييد أبنية دون رخص، يتعلق بعدم تعميم رخصة البناء على جميع مناطق البلاد، فالمناطق التي لم تنجز فيها تصاميم التهيئة لا تفرض فيها رخصة البناء ويتم تجاهلها من المسؤولين، رغم أن قانون التعمير يشترط الحصول على رخصة، ما يزيد من ظاهرة البناء العشوائي.
حملات هدم موسمية
تنظم الجماعات المحلية حملات هدم للأبنية المخالفة على فترات متباعدة، بخاصة إذا انتشرت نقاط البناء العشوائي في حي ما، أو تطرقت عى سبيل المثال الصحافة إلى منطقة بعينها، بحسب إفادة عبد الرحيم إسماعلي، الناشط الحقوقي في جماعة منطقة عامر القروية بمدينة سلا، وهذه الحملات يمكن وصفها بـ"الموسمية"، لأن ظاهرة البناء العشوائي أيضا تتصاعد في فترات محددة مثل وقت الانتخابات المحلية.
ونفذت محافظة طنجة خلال عام 2021 حملات متفرقة لهدم المنازل المخالفة، وفق مصدر في قسم التعمير بجماعة طنجة (البلدية) طلب عدم ذكر اسمه حتى لا يتعرض في مشاكل بعمله، قائلا :"من يمتلكون تلك العقارات تجاوزا مسطرة الحصول على الرخص القانونية، لأنها مشيدة فوق مساحات لم تخصصها البلدية لأنشطة التعمير، ويُحظر فيها البناء كونها مجاورة لمناطق الغابات أو مجاري المياه السطحية، مثل حي بني سعيد وحي مسنانة"، لافتا إلى أن تنفيذ قرار الهدم جاء بعد رفض أصحاب المنازل المخالفة الامتثال لأوامر الإيقاف الفورية لأشغال البناء.
وفي ضواحي مدينة سلا، وتحديدا في جماعة عامر القروية، نظمت السلطات في شهر سبتمبر/أيلول عام 2020 حملة هدم للمنازل غير المرخصة، والتي احتج أصحابها على ذلك، ومنهم فتيحة السمار التي هُدم بيتها خلال الحملة، وكما تروي لـ"العربي الجديد" فإنها شيدته بعد سنوات من العمل الشاق، مبدية اعتراضها على القرار، نظرا لأن ورش بناء منزلها ومنازل جيرانها كانت قائمة أمام أعين السلطات التي لم تحرك ساكنا حينئذ، متسائلة ما الذي جعل البلدية تقرر هدم المنازل على حين غرة، من دون إيجاد البديل للسكان المعنيين.
ويوضح كمال وجيع الأمر بقوله إن السكان ليس فقط في جماعة عامر القروية، بل في عدد من المناطق الأخرى بالمغرب، يستغلون انشغال السلطات بحدث ما، فيعمدون إلى البناء العشوائي ليضعوا السلطات أمام الأمر الواقع بإنهاء البناء والسكن، ويضرب مثالا بجماعة عامر، حيث استغل السكان انشغال السلطات بحالة الطوارئ الصحية التي تلت اكتشاف الحالات الأولى لكورونا، وانخراطها في توعية الناس، وكذلك في مدينة طنجة استغل السكان الانتخابات الأخيرة التي جرت في سبتمبر الماضي.
وتدفع احتجاجات المواطنين والخوف من حدوث اضطرابات أمنية، إلى عدم هدم المساكن المخالفة في كثير من الأحيان، وتثبت الإحصائيات التي حصل عليها معدا التحقيق من مصدر مسؤول في جماعة اكزناية بضواحي طنجة، أن ضابط البناء التابع لوزارة الداخلية حرر أكثر من 350 محضر مخالفة خلال عام 2020، لكن تلك المحاضر لم تنفذ لمخاوف من اضطرابات أمنية، وينسحب الوضع ذاته على مدن أخرى بحسب المصدر.
استغلال التناقض القانوني
يصف الدكتور محمد الحلمي، المتخصص في السياسات القانونية وصاحب مؤلف "العمل القضائي المغربي في زجر مخالفات البناء والتعمير"، قانون البناء المغربي، بأنه قانون جنائي للتعمير، لكونه يحدد المسؤولية في مجال مخالفات التعمير والعقوبات والمساطر المرتبطة "بالجرائم التعميرية"، وكذلك دور القضاء الزجري في توقيع العقوبات.
غير أن القانون ينطوي على تناقضات عديدة يوضحها المحامي الدحمان، إذ يقضي بالهدم التلقائي إذا كان المبنى مشيدا فوق أرض تابعة لأملاك الدولة، أو الهدم الصادر بعد أحكام القضاء بالنسبة للأشغال المنجزة من دون رخصة بناء، ثم هناك غرامات مالية تتراوح بين ما يوازي ألف و10 آلاف دولار، حسب نوعية ودرجة المخالفة التعميرية، وفق العقوبات التي يفصلها الباب الرابع من القانون ذاته.
في المقابل، يتيح نفس القانون صيغة أخرى لما يمكن وصفه، حسب الموثق العقاري صلاح الطاليبي، بـ"شرعنة خروقات البناء"، إذ تنص المادة 40 من القانون ذاته على أن الجماعة المعنية يمكنها "تسليم رخصة تسوية وضعية البنايات غير القانونية داخل المناطق الخاضعة لإلزامية الحصول على رخص البناء، بالنسبة لكل منزل أنجزت أشغاله دون الحصول المسبق على رخصة البناء، وكل بناية أنجزت أشغالها دون التقيد بمضمون التصاميم الهندسية والمستندات التي سلمت على أساسها رخصة البناء"، وهو ما يجعل استخدام هذا البند القانوني خاضعا لتأويل متعدد الأوجه.
