المضاربات ترفع أسعار العقارات في مصر
المضاربات ترفع أسعار العقارات في مصر
الشركات تبرر رفع الأسعار بزيادة تكاليف البناء (Getty)
قفزت أسعار العقارات السكنية والتجارية في مصر إلى مستويات غير مسبوقة منذ مطلع العام الجاري 2017، بفعل مضاربات كبيرة، لعبت فيها شركات التطوير العقاري والسماسرة دوراً بارزاً، في محاولة لإظهار الطلب بالسوق على غير حقيقته، ما ينذر بفقاعة عقارية تزلزل أركان القطاع، الذي ظل لسنوات طويلة دعامة قوية للاقتصاد.
وتشير بيانات شركات التطوير والتسويق العقاري، إلى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية خلال الأشهر الخمسة الماضية بنسبة تتراوح بين 25% و50% في المتوسط، فيما تجاوزت هذه المستويات في الوحدات التجارية، لاسيما في المدن العمرانية الجديدة، رغم انحسار النشاط التجاري.
وبدت الأسعار في ضاحية القاهرة الجديدة شرق العاصمة المصرية الأكثر صعوداً ولفتا للأنظار، ليتراوح سعر المتر في الوحدات السكنية حسب نوع التشطيب وموقع الوحدة بين 8 آلاف و18 ألف جنيه ( بين 445 و 1000 دولار).
كما قفزت الأسعار في باقي المدن العمرانية الجديدة ليحل حي الشيخ زايد غرب القاهرة في الترتيب الثاني من حيث ارتفاع الأسعار ليراوح سعر المتر للوحدات السكنية بين 6 آلاف و10 آلاف جنيه في المتوسط، وفي مدينة السادس من أكتوبر المتاخمة يراوح سعر المتر بين 4 آلاف جنيه و8 آلاف جنيه في المتوسط، كما قفزت في المدن الأخرى لاسيما الساحلية ومنها الإسكندرية ودمياط على البحر المتوسط.
واستغلت العديد من شركات التطوير العقاري الكبرى، المضاربات التي يقوم بها السماسرة، في رفع أسعارها بشكل أكبر وإعطاء انطباع بتزايد الإقبال على الشراء.
وكشف متعاملون في السوق العقارية، أن شركات كبرى دأبت في الفترة الأخيرة على فتح عمليات البيع لوحداتها السكنية على الماكيت (الخريطة) بأسعار مرتفعة، ليلاحظ بعدها بأيام قليلة انتشار عمليات إعادة البيع من قبل سماسرة على المواقع العقارية لهذه الوحدات غير المبنية بالأساس بسعر أعلى يصل في بعض الوحدات إلى 250 ألف جنيه (14 ألف دولار)، ما يعطي انطباعاً بجاذبية المشروع، لتقوم الشركة المطورة بعد ذلك برفع سعر البيع من جانبها بمستويات أكبر للعملاء الجدد.
وبات اللعب على قلق المصريين من تآكل مدخراتهم المالية واضحا في السوق العقارية خلال الأشهر الأخيرة، لاسيما بعد تحرير سعر صرف العملة المحلية، ما أدى إلى تهاويها أمام العملات الأجنبية وتراجع قيمتها الشرائية بنحو كبير.
ويميل الكثير من أصحاب المدخرات في مصر إلى استثمارها في أصول عقارية، خاصة أنها ظلت تاريخياً هي الملاذ الأكثر أمانا في ظل أي اضطرابات سياسية أو اقتصادية.
لكن أحمد عادل، مدير إحدى شركات التسويق العقاري، قال إن مستويات الأسعار الحالية والمضاربات التي تشهدها السوق، تنذر بفقاعة كبيرة تهدد القطاع الذي ظل الداعم الرئيسي لعدم انهيار الاقتصاد، لاسيما بعد توقف الكثير من النشاطات في أعقاب ثورة يناير/كانون الثاني 2011.
وأضاف عادل لـ"العربي الجديد" أن هناك بالفعل زيادة في أسعار مواد البناء بعد تحرير سعر صرف العملة وزيادة في أسعار الأراضي، لكن ارتفاع أسعار الوحدات العقارية مبالغ فيه مقارنة بتكاليف المشروعات، مشيرا إلى أن إحدى الشركات العقارية الكبرى أعلنت عن زيادة في أرباحها بنسبة تفوق 400% وهذا أمر غير طبيعي.
ورغم إقبال المصريين على استثمار مدخراتهم في العقارات منذ 2011 ، إلا ان العام الماضي 2016، كان الأكثر إقبالاً بسبب اندفاع شريحة كبيرة من أصحاب الدخول فوق المتوسطة والمرتفعة، إلى اقتناء العقار، هرباً من معدلات التضخم المرتفعة، ولحفظ قيمة المدخرات بالجنيه المصري الذي انهار أمام الدولار بعد قرار التعويم.
وحرر البنك المركزي المصري في الثالث من نوفمبر/تشرين الثاني 2016 سعر الصرف، ليتهاوى الجنيه أمام الدولار من مستويات 8.88 جنيهات إلى نحو 20 جنيها قبل أن يتذبذب بين الصعود والهبوط ويستقر منذ مطلع مارس/آذار الماضي في نطاق 18 جنيها.
اقــرأ أيضاً
وقال رشاد عبداللطيف، رئيس شعبة الاستثمار العقاري في مدينة السادس من أكتوبر، إن أسعار العقارات خاصة في المناطق الراقية تشهد ارتفاعاً كبيراً، بسبب ارتفاع تكلفة مواد البناء وصعوبة استخراج تراخيص الإنشاء.
وأضاف عبداللطيف لـ"العربي الجديد"، أن التسهيلات التي تقدمها الشركات العقارية في ما يتعلق بأنظمة السداد سواء بشكل مباشر أو من خلال البنوك زاد من اطمئنان الكثير من الشركات تجاه تسويق مشروعاتها.
وقال أحمد الزيني، رئيس شعبة مواد البناء، إن الكثير من المصريين ما يزالون ينظرون إلى العقار على أنه مخزن للقيمة في ظل تذبذب الدولار والذهب، وهما أكبر وعائين لادخار الأموال.
ولم تقتصر الزيادة الكبيرة في الأسعار على الوحدات السكنية، وإنما كانت أكثر حدة في الوحدات التجارية، رغم أن العديد من الأنشطة المرتبطة تشهد ركوداً محلوظاً.
وقال عاملون في السوق العقارية إن أسعار المحال التجارية زادت بنسبة تتراوح بين 80% و 150% في المدن العمرانية الجديدة بالقاهرة وشمال مصر، لتأتي المضاربات أكثر ضرواة في هذا النوع من العقارات.
وأعلنت هيئة المجتمعات العمرانية التابعة لوزارة الإسكان، عن أسعار الوحدات التجارية في مدينة دمياط الجديدة (شمال)، ليصل سعر المتر فى بعض المحلات التجارية إلى 180 ألف جنيه ( 10 آلاف دولار).
وقال مسؤول فى الهيئة لـ"العربي الجديد"، إن سعر الوحدات التجارية فى مدينة دمياط الجديدة بمشروع "دار مصر" الذي تنفذه وزارة الإسكان، يختلف عن المدن الأخرى، خاصة أنها قريبة من البحر ويتوقع أن يكون هناك إقبال عليها.
وسمحت الوزارة بالمزايدة على أسعار المحلات التجارية إلى مستويات غير مسبوقة، كان للمضاربين والسماسرة دور كبير في بلوغ هذه المستويات، خاصة أن بعضهم يمتلك محلات تجارية في نفس المناطق ويرغبون في رفع أسعارها لنفس المستويات التي تبيع بها الحكومة.
وتوقع خالد حمزة، مدير مكتب تسويق عقاري في شرق القاهرة، أن ترتفع أسعار الوحدات التجارية لأكثر من 200 ألف جنيه (11.1 ألف دولار) للمتر في مناطق مثل التجمع الخامس بالقاهرة الجديدة.
وقال حمزة إن المضاربات رفعت الأسعار لمستويات غير طبيعية، حيث وصل سعر المتر في بعض مناطق القاهرة الجديدة إلى ما بين 120 ألف جنيه و150 ألف جنيه، مضيفا أن نسبة كبيرة من المشترين من العرب والمصريين المغتربين.
وأشار إلى أن المضاربات تكون أكبر في المناطق العمرانية الجديدة، مقارنة بالمناطق القديمة في المدن، خاصة أن التجمعات الجديدة تشهد نزوحا للطبقات الأعلى دخلاً في البلاد ما يزيد من مستوى المعيشة والأنشطة التجارية فيها.
وقال علي محمد، مدير مكتب تسويق عقاري في مدينة السادس من أكتوبر (غرب القاهرة)، إن الزيادة الكبيرة في أسعار العقارات السكنية أو التجارية جاءت في المنطاق القريبة من المراكز التجارية الكبرى، مشيرا إلى أن الأسعار تحركت للصعود كثيراَ خلال أقل من شهر بعد افتتاح مركز تجاري كبير في المدينة قبل أسابيع. وأضاف أن ارتفاع سعر الدولار خلال الفترة الاخيرة وتجاوزه الـ18 جنيها ساهم فى ارتفاع اسعار العقارات خاصة الوحدات التجارية بالمدن الجديدة.
اقــرأ أيضاً
وبدت الأسعار في ضاحية القاهرة الجديدة شرق العاصمة المصرية الأكثر صعوداً ولفتا للأنظار، ليتراوح سعر المتر في الوحدات السكنية حسب نوع التشطيب وموقع الوحدة بين 8 آلاف و18 ألف جنيه ( بين 445 و 1000 دولار).
كما قفزت الأسعار في باقي المدن العمرانية الجديدة ليحل حي الشيخ زايد غرب القاهرة في الترتيب الثاني من حيث ارتفاع الأسعار ليراوح سعر المتر للوحدات السكنية بين 6 آلاف و10 آلاف جنيه في المتوسط، وفي مدينة السادس من أكتوبر المتاخمة يراوح سعر المتر بين 4 آلاف جنيه و8 آلاف جنيه في المتوسط، كما قفزت في المدن الأخرى لاسيما الساحلية ومنها الإسكندرية ودمياط على البحر المتوسط.
واستغلت العديد من شركات التطوير العقاري الكبرى، المضاربات التي يقوم بها السماسرة، في رفع أسعارها بشكل أكبر وإعطاء انطباع بتزايد الإقبال على الشراء.
وكشف متعاملون في السوق العقارية، أن شركات كبرى دأبت في الفترة الأخيرة على فتح عمليات البيع لوحداتها السكنية على الماكيت (الخريطة) بأسعار مرتفعة، ليلاحظ بعدها بأيام قليلة انتشار عمليات إعادة البيع من قبل سماسرة على المواقع العقارية لهذه الوحدات غير المبنية بالأساس بسعر أعلى يصل في بعض الوحدات إلى 250 ألف جنيه (14 ألف دولار)، ما يعطي انطباعاً بجاذبية المشروع، لتقوم الشركة المطورة بعد ذلك برفع سعر البيع من جانبها بمستويات أكبر للعملاء الجدد.
وبات اللعب على قلق المصريين من تآكل مدخراتهم المالية واضحا في السوق العقارية خلال الأشهر الأخيرة، لاسيما بعد تحرير سعر صرف العملة المحلية، ما أدى إلى تهاويها أمام العملات الأجنبية وتراجع قيمتها الشرائية بنحو كبير.
ويميل الكثير من أصحاب المدخرات في مصر إلى استثمارها في أصول عقارية، خاصة أنها ظلت تاريخياً هي الملاذ الأكثر أمانا في ظل أي اضطرابات سياسية أو اقتصادية.
لكن أحمد عادل، مدير إحدى شركات التسويق العقاري، قال إن مستويات الأسعار الحالية والمضاربات التي تشهدها السوق، تنذر بفقاعة كبيرة تهدد القطاع الذي ظل الداعم الرئيسي لعدم انهيار الاقتصاد، لاسيما بعد توقف الكثير من النشاطات في أعقاب ثورة يناير/كانون الثاني 2011.
وأضاف عادل لـ"العربي الجديد" أن هناك بالفعل زيادة في أسعار مواد البناء بعد تحرير سعر صرف العملة وزيادة في أسعار الأراضي، لكن ارتفاع أسعار الوحدات العقارية مبالغ فيه مقارنة بتكاليف المشروعات، مشيرا إلى أن إحدى الشركات العقارية الكبرى أعلنت عن زيادة في أرباحها بنسبة تفوق 400% وهذا أمر غير طبيعي.
ورغم إقبال المصريين على استثمار مدخراتهم في العقارات منذ 2011 ، إلا ان العام الماضي 2016، كان الأكثر إقبالاً بسبب اندفاع شريحة كبيرة من أصحاب الدخول فوق المتوسطة والمرتفعة، إلى اقتناء العقار، هرباً من معدلات التضخم المرتفعة، ولحفظ قيمة المدخرات بالجنيه المصري الذي انهار أمام الدولار بعد قرار التعويم.
وحرر البنك المركزي المصري في الثالث من نوفمبر/تشرين الثاني 2016 سعر الصرف، ليتهاوى الجنيه أمام الدولار من مستويات 8.88 جنيهات إلى نحو 20 جنيها قبل أن يتذبذب بين الصعود والهبوط ويستقر منذ مطلع مارس/آذار الماضي في نطاق 18 جنيها.
وقال رشاد عبداللطيف، رئيس شعبة الاستثمار العقاري في مدينة السادس من أكتوبر، إن أسعار العقارات خاصة في المناطق الراقية تشهد ارتفاعاً كبيراً، بسبب ارتفاع تكلفة مواد البناء وصعوبة استخراج تراخيص الإنشاء.
وأضاف عبداللطيف لـ"العربي الجديد"، أن التسهيلات التي تقدمها الشركات العقارية في ما يتعلق بأنظمة السداد سواء بشكل مباشر أو من خلال البنوك زاد من اطمئنان الكثير من الشركات تجاه تسويق مشروعاتها.
وقال أحمد الزيني، رئيس شعبة مواد البناء، إن الكثير من المصريين ما يزالون ينظرون إلى العقار على أنه مخزن للقيمة في ظل تذبذب الدولار والذهب، وهما أكبر وعائين لادخار الأموال.
ولم تقتصر الزيادة الكبيرة في الأسعار على الوحدات السكنية، وإنما كانت أكثر حدة في الوحدات التجارية، رغم أن العديد من الأنشطة المرتبطة تشهد ركوداً محلوظاً.
وقال عاملون في السوق العقارية إن أسعار المحال التجارية زادت بنسبة تتراوح بين 80% و 150% في المدن العمرانية الجديدة بالقاهرة وشمال مصر، لتأتي المضاربات أكثر ضرواة في هذا النوع من العقارات.
وأعلنت هيئة المجتمعات العمرانية التابعة لوزارة الإسكان، عن أسعار الوحدات التجارية في مدينة دمياط الجديدة (شمال)، ليصل سعر المتر فى بعض المحلات التجارية إلى 180 ألف جنيه ( 10 آلاف دولار).
وقال مسؤول فى الهيئة لـ"العربي الجديد"، إن سعر الوحدات التجارية فى مدينة دمياط الجديدة بمشروع "دار مصر" الذي تنفذه وزارة الإسكان، يختلف عن المدن الأخرى، خاصة أنها قريبة من البحر ويتوقع أن يكون هناك إقبال عليها.
وسمحت الوزارة بالمزايدة على أسعار المحلات التجارية إلى مستويات غير مسبوقة، كان للمضاربين والسماسرة دور كبير في بلوغ هذه المستويات، خاصة أن بعضهم يمتلك محلات تجارية في نفس المناطق ويرغبون في رفع أسعارها لنفس المستويات التي تبيع بها الحكومة.
وتوقع خالد حمزة، مدير مكتب تسويق عقاري في شرق القاهرة، أن ترتفع أسعار الوحدات التجارية لأكثر من 200 ألف جنيه (11.1 ألف دولار) للمتر في مناطق مثل التجمع الخامس بالقاهرة الجديدة.
وقال حمزة إن المضاربات رفعت الأسعار لمستويات غير طبيعية، حيث وصل سعر المتر في بعض مناطق القاهرة الجديدة إلى ما بين 120 ألف جنيه و150 ألف جنيه، مضيفا أن نسبة كبيرة من المشترين من العرب والمصريين المغتربين.
وأشار إلى أن المضاربات تكون أكبر في المناطق العمرانية الجديدة، مقارنة بالمناطق القديمة في المدن، خاصة أن التجمعات الجديدة تشهد نزوحا للطبقات الأعلى دخلاً في البلاد ما يزيد من مستوى المعيشة والأنشطة التجارية فيها.
وقال علي محمد، مدير مكتب تسويق عقاري في مدينة السادس من أكتوبر (غرب القاهرة)، إن الزيادة الكبيرة في أسعار العقارات السكنية أو التجارية جاءت في المنطاق القريبة من المراكز التجارية الكبرى، مشيرا إلى أن الأسعار تحركت للصعود كثيراَ خلال أقل من شهر بعد افتتاح مركز تجاري كبير في المدينة قبل أسابيع. وأضاف أن ارتفاع سعر الدولار خلال الفترة الاخيرة وتجاوزه الـ18 جنيها ساهم فى ارتفاع اسعار العقارات خاصة الوحدات التجارية بالمدن الجديدة.
