الشركات العقارية المصرية تخشى هروب المشترين
رفع أسعار الفائدة في مصر يجذب المدخرين للبنوك ويقلق الشركات العقارية
الشركات العقارية تخشى عزوف العملاء عن الشراء (الأناضول)
وضع قرار البنك المركزي المصري رفع أسعار الفائدة بنسبة كبيرة الأسبوع الماضي، نهاية للحملة التي أطلقها عدد من الشركات العقارية تحت شعار "استثمر أموالك في عقار"، والتي كانت تستهدف اجتذاب عملاء جدد ممن يدخرون أموالهم، للاستفادة من الارتفاع الكبير في أسعار العقارات خلال الأشهر الأخيرة، واعتباره من أفضل أدوات الادخار.
ولا تقتصر مخاوف الشركات على عزوف شرائح من المصريين عن شراء عقارات والتوجه بمدخراتهم إلى البنوك للحصول على عائد يصل إلى 20%، وإنما بات هناك قلق كبير من ارتفاع كلفة المشاريع، ولا سيما أن الكثير من المستثمرين العقاريين يعتمدون على القروض في تمويل نسبة من أعمالها بجانب الأقساط التي يسددها المشترون.
ورفع البنك المركزي يوم الأحد الماضي، سعر الفائدة بنسبة 2%، لتصل إلى 16.75% على الودائع لأجل ليلة واحدة و17.75% للإقراض، وذلك في أكبر زيادة منذ رفع الفائدة بنسبة 3% دفعة واحدة في نفس اليوم الذي قرر فيه تعويم الجنيه (تحرير سعر الصرف) في الثالث من نوفمبر/تشرين الأول 2016.
وأعلنت عدة مصارف، ولا سيما الحكومية، عن استمرارها في طرح شهادات استثمار مرتفعة العائد تتراوح بين 16% و20%، ما دفع البنوك التجارية الخاصة إلى دراسة زيادة العائد على الأوعية الادخارية أيضا لجذب المزيد من العملاء.
وأثار السباق المصرفي على جذب المدخرين، قلق الشركات العقارية، ولا سيما أنها باتت تعاني بالأساس من ركود في المبيعات في ظل الطفرة الكبيرة في الأسعار، التي أرجعتها إلى ارتفاع كلفة المشروعات بعد زيادة أسعار مواد البناء على خلفية تعويم الجنيه (تحرير سعر الصرف) في الثالث من نوفمبر/تشرين الثاني 2016.
يقول حسين صبور، الرئيس الفخري لجمعية رجال الأعمال المصريين، إن رفع أسعار الفائدة في البنوك سيكون له تأثير كبير على السوق العقارية، خاصة الشركات التي تلتزم بمواعيد تسليم محددة للعملاء وتعتمد في أعمالها على الاقتراض من البنوك لإتمام عمليات الإنشاء.
ويوضح صبور الذي يترأس مجلس إدارة مجموعة الأهلي للتنمية العقارية، أن ارتفاع أسعار الفائدة سيزيد من تكلفة المشروعات وعدم قدرة الشركة على الوفاء بالعقود مع العملاء، لتحملها تكاليف إضافية. ويشير إلى أن السوق العقارية كانت مرشحة للفوز بنصيب كبير من أي استثمارات محلية وأجنبية جديدة، إلا أن ارتفاع أسعار الفائدة سيقلص من حصة القطاع، خاصة أن غالبية المستثمرين العقاريين يعتمدون على البنوك ويقدرون تكاليفهم في ضوء ارتفاع أسعار الفائدة.
وتشهد السوق العقارية تباطؤاً في المبيعات بسبب الارتفاع الكبير في الأسعار خلال الأشهر الستة الأخيرة، والذي أرجعته الشركات إلى تعويم الجنيه وارتفاع تكاليف الإنشاء.
وحرر البنك المركزي في الثالث من نوفمبر/تشرين الثاني الماضي، الجنيه أمام العملات الأجنبية تاركاً سعره للعرض والطلب دون تدخل حكومي، ما أدى إلى ارتفاع سعر الدولار بأكثر من 100% منذ ذلك التاريخ، وقفزت على أثره جميع السلع والخدمات في البلاد.
وصعدت أسعار العقارات السكنية والتجارية إلى مستويات غير مسبوقة منذ مطلع 2017. وتشير بيانات شركات التطوير والتسويق العقاري، إلى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية خلال الأشهر الخمسة الماضية بنسبة تتراوح بين 25% و50% في المتوسط، فيما تجاوزت هذه المستويات في الوحدات التجارية، لاسيما في المدن العمرانية الجديدة، رغم انحسار النشاط التجاري.
وبدت الأسعار في ضاحية القاهرة الجديدة شرق العاصمة الأكثر صعوداً ولفتاً للأنظار، ليتراوح سعر المتر في الوحدات السكنية حسب نوع التشطيب وموقع الوحدة بين 8 آلاف و18 ألف جنيه (بين 445 و1000 دولار).
ويقول داكر عبدالله، عضو الاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء، إن رفع أسعار الفائدة سيقلص الإقبال على العقارات من جانب المشترين، موضحا أن الكثير سيلجؤون لإيداع مدخراتهم في البنوك للاستفادة من سعر الفائدة الكبير بدلاً من شراء عقار قد لا تزيد قيمته بنفس نسبة الزيادة للمدخرات في البنوك .
ويضيف عبدالله لـ"العربي الجديد" أن قرار البنك المركزي بزيادة الفائدة يعد بمثابة ضربة للقطاع العقاري، الذي يعاني بشدة من ارتفاع الأسعار بنسبة وصلت إلى 50% في بعض المناطق خلال الأشهر الخمسة الأخيرة، الأمر الذى قلل من حجم الإقبال واقتصر الشراء على عملاء قلائل قادرون على تحمل تلك الزيادات في الأسعار.
ووفقاً لعاملين في السوق العقارية، بدأ مضاربون وشركات عقارية كبرى بعد تعويم الجنيه مباشرة، في رفع أسعار الوحدات، في بعض المدن الجديدة الواقعة على أطراف العاصمة القاهرة.
ويقول رشاد عبداللطيف، رئيس شعبة الاستثمار العقاري في مدينة السادس من أكتوبر بالقاهرة، إن الشركات قد تتحمل أعباء زيادة أسعار الفائدة خوفاً من هروب العملاء، معتبرا أنه لن يكون هناك ارتفاع كبير في أسعار العقارات .
ويضيف عبداللطيف أن ضريبة القيمة المضافة تعد أحد أسباب ارتفاع الأسعار، حيث تخضع التصرفات العقارية للضريبة، مما رفع الأسعار بنسب تتراوح بين 20% و30% في المتوسط، وتزيد في الأماكن ذات الطلب المرتفع إلى أكثر من 50%.
ويشير إلى أن حركة المبيعات تتركز بصورة كبيرة في الأماكن الراقية، التي يستطيع العملاء تحمل أسعارها، مما يوجه غالبية الشركات للاستثمار الفاخر في الأماكن الجديدة مثل التجمع الخامس في حي القاهرة شرق العاصمة.
وكانت دراسة حديثة أنجزتها شركة "بريمير" القابضة للاستثمارات المالية، نُشرت في أغسطس/ آب الماضي، أظهرت أن القطاع العقاري المصري نما بنحو 420% في السنوات العشر الماضية، مشيرة إلى أن المعروض السنوي من الوحدات العقارية يقترب من 300 ألف وحدة، وهو ما يقل عن ثلث إجمالي الطلب السنوي الذي يصل إلى نحو مليون وحدة.
لكن رئيس شعبة الاستثمار العقاري في مدينة السادس من أكتوبر، يرى أن السوق سيتأثر في الفترة المقبلة برفع أسعار الفائدة ، خاصة بالنسبة لمشتري العقارات من محدودي ومتوسطي الدخل الذين يلجؤون للتمويل العقاري في الشراء.
ويعد نظام التقسيط الأكثر شيوعاً في السوق العقارية بشكل عام، بينما لا تمثل المبيعات بالسداد الفوري (الكاش) نحو 10% من إجمالي التعاملات.
ويشير إلى أن أغلب الشركات العقارية، ولا سيما الصغيرة والمتوسطة، تقوم بالبيع بنظام التقسيط للعملاء من خلال البنوك، بينما عدد الشركات التي تمتلك ملاءة مالية تسمح لها بالتقسيط المباشر ليس كبيراً، ويكون الضمان هو الوحدة العقارية، وبالتالي لا قلق من البيع بالتقسيط، ذلك أن أي تعثر سيتم معه سحب الوحدة ورد مقدمات الحجز وإعادة طرحها مجدداً للبيع.
وتنظر الكثير من الشركات العقارية بقلق إلى وضع السوق حالياً، بينما تكثف من الحملات الدعائية لجذب المشترين، ولا سيما من متوسطي الدخل، عبر نظم متعددة للتقسيط تصل إلى 10 سنوات، لكن بأسعار أكبر.
ويتوقع أحمد الزيني، الخبير العقاري ورئيس شعبة مواد البناء، ألا تشهد السوق العقارية زيادة جديدة في الأسعار، مشيرا إلى أنها وصلت إلى ذروتها خلال الفترة الماضية، فضلا عن حدوث استقرار نسبي في سعر الدولار.
اقــرأ أيضاً
ولا تقتصر مخاوف الشركات على عزوف شرائح من المصريين عن شراء عقارات والتوجه بمدخراتهم إلى البنوك للحصول على عائد يصل إلى 20%، وإنما بات هناك قلق كبير من ارتفاع كلفة المشاريع، ولا سيما أن الكثير من المستثمرين العقاريين يعتمدون على القروض في تمويل نسبة من أعمالها بجانب الأقساط التي يسددها المشترون.
ورفع البنك المركزي يوم الأحد الماضي، سعر الفائدة بنسبة 2%، لتصل إلى 16.75% على الودائع لأجل ليلة واحدة و17.75% للإقراض، وذلك في أكبر زيادة منذ رفع الفائدة بنسبة 3% دفعة واحدة في نفس اليوم الذي قرر فيه تعويم الجنيه (تحرير سعر الصرف) في الثالث من نوفمبر/تشرين الأول 2016.
وأعلنت عدة مصارف، ولا سيما الحكومية، عن استمرارها في طرح شهادات استثمار مرتفعة العائد تتراوح بين 16% و20%، ما دفع البنوك التجارية الخاصة إلى دراسة زيادة العائد على الأوعية الادخارية أيضا لجذب المزيد من العملاء.
وأثار السباق المصرفي على جذب المدخرين، قلق الشركات العقارية، ولا سيما أنها باتت تعاني بالأساس من ركود في المبيعات في ظل الطفرة الكبيرة في الأسعار، التي أرجعتها إلى ارتفاع كلفة المشروعات بعد زيادة أسعار مواد البناء على خلفية تعويم الجنيه (تحرير سعر الصرف) في الثالث من نوفمبر/تشرين الثاني 2016.
يقول حسين صبور، الرئيس الفخري لجمعية رجال الأعمال المصريين، إن رفع أسعار الفائدة في البنوك سيكون له تأثير كبير على السوق العقارية، خاصة الشركات التي تلتزم بمواعيد تسليم محددة للعملاء وتعتمد في أعمالها على الاقتراض من البنوك لإتمام عمليات الإنشاء.
ويوضح صبور الذي يترأس مجلس إدارة مجموعة الأهلي للتنمية العقارية، أن ارتفاع أسعار الفائدة سيزيد من تكلفة المشروعات وعدم قدرة الشركة على الوفاء بالعقود مع العملاء، لتحملها تكاليف إضافية. ويشير إلى أن السوق العقارية كانت مرشحة للفوز بنصيب كبير من أي استثمارات محلية وأجنبية جديدة، إلا أن ارتفاع أسعار الفائدة سيقلص من حصة القطاع، خاصة أن غالبية المستثمرين العقاريين يعتمدون على البنوك ويقدرون تكاليفهم في ضوء ارتفاع أسعار الفائدة.
وتشهد السوق العقارية تباطؤاً في المبيعات بسبب الارتفاع الكبير في الأسعار خلال الأشهر الستة الأخيرة، والذي أرجعته الشركات إلى تعويم الجنيه وارتفاع تكاليف الإنشاء.
وحرر البنك المركزي في الثالث من نوفمبر/تشرين الثاني الماضي، الجنيه أمام العملات الأجنبية تاركاً سعره للعرض والطلب دون تدخل حكومي، ما أدى إلى ارتفاع سعر الدولار بأكثر من 100% منذ ذلك التاريخ، وقفزت على أثره جميع السلع والخدمات في البلاد.
وصعدت أسعار العقارات السكنية والتجارية إلى مستويات غير مسبوقة منذ مطلع 2017. وتشير بيانات شركات التطوير والتسويق العقاري، إلى ارتفاع أسعار الوحدات السكنية خلال الأشهر الخمسة الماضية بنسبة تتراوح بين 25% و50% في المتوسط، فيما تجاوزت هذه المستويات في الوحدات التجارية، لاسيما في المدن العمرانية الجديدة، رغم انحسار النشاط التجاري.
وبدت الأسعار في ضاحية القاهرة الجديدة شرق العاصمة الأكثر صعوداً ولفتاً للأنظار، ليتراوح سعر المتر في الوحدات السكنية حسب نوع التشطيب وموقع الوحدة بين 8 آلاف و18 ألف جنيه (بين 445 و1000 دولار).
ويقول داكر عبدالله، عضو الاتحاد المصري لمقاولي التشييد والبناء، إن رفع أسعار الفائدة سيقلص الإقبال على العقارات من جانب المشترين، موضحا أن الكثير سيلجؤون لإيداع مدخراتهم في البنوك للاستفادة من سعر الفائدة الكبير بدلاً من شراء عقار قد لا تزيد قيمته بنفس نسبة الزيادة للمدخرات في البنوك .
ويضيف عبدالله لـ"العربي الجديد" أن قرار البنك المركزي بزيادة الفائدة يعد بمثابة ضربة للقطاع العقاري، الذي يعاني بشدة من ارتفاع الأسعار بنسبة وصلت إلى 50% في بعض المناطق خلال الأشهر الخمسة الأخيرة، الأمر الذى قلل من حجم الإقبال واقتصر الشراء على عملاء قلائل قادرون على تحمل تلك الزيادات في الأسعار.
ووفقاً لعاملين في السوق العقارية، بدأ مضاربون وشركات عقارية كبرى بعد تعويم الجنيه مباشرة، في رفع أسعار الوحدات، في بعض المدن الجديدة الواقعة على أطراف العاصمة القاهرة.
ويقول رشاد عبداللطيف، رئيس شعبة الاستثمار العقاري في مدينة السادس من أكتوبر بالقاهرة، إن الشركات قد تتحمل أعباء زيادة أسعار الفائدة خوفاً من هروب العملاء، معتبرا أنه لن يكون هناك ارتفاع كبير في أسعار العقارات .
ويضيف عبداللطيف أن ضريبة القيمة المضافة تعد أحد أسباب ارتفاع الأسعار، حيث تخضع التصرفات العقارية للضريبة، مما رفع الأسعار بنسب تتراوح بين 20% و30% في المتوسط، وتزيد في الأماكن ذات الطلب المرتفع إلى أكثر من 50%.
ويشير إلى أن حركة المبيعات تتركز بصورة كبيرة في الأماكن الراقية، التي يستطيع العملاء تحمل أسعارها، مما يوجه غالبية الشركات للاستثمار الفاخر في الأماكن الجديدة مثل التجمع الخامس في حي القاهرة شرق العاصمة.
وكانت دراسة حديثة أنجزتها شركة "بريمير" القابضة للاستثمارات المالية، نُشرت في أغسطس/ آب الماضي، أظهرت أن القطاع العقاري المصري نما بنحو 420% في السنوات العشر الماضية، مشيرة إلى أن المعروض السنوي من الوحدات العقارية يقترب من 300 ألف وحدة، وهو ما يقل عن ثلث إجمالي الطلب السنوي الذي يصل إلى نحو مليون وحدة.
لكن رئيس شعبة الاستثمار العقاري في مدينة السادس من أكتوبر، يرى أن السوق سيتأثر في الفترة المقبلة برفع أسعار الفائدة ، خاصة بالنسبة لمشتري العقارات من محدودي ومتوسطي الدخل الذين يلجؤون للتمويل العقاري في الشراء.
ويعد نظام التقسيط الأكثر شيوعاً في السوق العقارية بشكل عام، بينما لا تمثل المبيعات بالسداد الفوري (الكاش) نحو 10% من إجمالي التعاملات.
ويشير إلى أن أغلب الشركات العقارية، ولا سيما الصغيرة والمتوسطة، تقوم بالبيع بنظام التقسيط للعملاء من خلال البنوك، بينما عدد الشركات التي تمتلك ملاءة مالية تسمح لها بالتقسيط المباشر ليس كبيراً، ويكون الضمان هو الوحدة العقارية، وبالتالي لا قلق من البيع بالتقسيط، ذلك أن أي تعثر سيتم معه سحب الوحدة ورد مقدمات الحجز وإعادة طرحها مجدداً للبيع.
وتنظر الكثير من الشركات العقارية بقلق إلى وضع السوق حالياً، بينما تكثف من الحملات الدعائية لجذب المشترين، ولا سيما من متوسطي الدخل، عبر نظم متعددة للتقسيط تصل إلى 10 سنوات، لكن بأسعار أكبر.
ويتوقع أحمد الزيني، الخبير العقاري ورئيس شعبة مواد البناء، ألا تشهد السوق العقارية زيادة جديدة في الأسعار، مشيرا إلى أنها وصلت إلى ذروتها خلال الفترة الماضية، فضلا عن حدوث استقرار نسبي في سعر الدولار.
