عقارات موسكو تعاني الركود رغم تحسن الاقتصاد
زيادة أسعار العقارات في روسيا (Getty)
لم يسفر تحسن الأوضاع الاقتصادية في روسيا في الأشهر الماضية عن أي انتعاش يذكر بسوق العقارات في موسكو التي لا تزال تعاني من الركود، وسط زيادة العرض وغياب المشترين.
ومع ذلك، سجلت أسعار العقارات في العاصمة الروسية زيادة ملحوظة بما تعادله بالعملة الصعبة نتيجة لتعزيز الروبل مواقعه بنسبة حوالي 7% منذ بداية العام، ليتراجع سعر صرف الدولار من 60 روبلاً إلى نحو 56 روبلاً، وهو أعلى مستوى للعملة الروسية منذ منتصف عام 2015.
وبحسب مركز "مؤشرات سوق العقارات" للتحليل، ارتفعت أسعار الشقق في موسكو إلى نحو 2960 دولاراً للمتر المربع في إبريل/نيسان الجاري، فيما يعتبر معدلاً عالياً بعد انخفاضها إلى 2400 دولار فقط وسط انخفاض أسعار النفط إلى ما دون 30 دولاراً في بداية العام الماضي.
ومع ذلك، لا يزال المستوى الحالي للأسعار بعيدا تماماً عن معدلات ما قبل بدء أزمات الاقتصاد الروسي وانهيار الروبل، إذ سجل سعر المتر المربع مستويات قياسية تجاوزت 5 آلاف دولار في عام 2013.
إلا أن إقدام المصرف المركزي الروسي على الخفض التدريجي لسعر الفائدة الأساسية من 11% في الصيف الماضي إلى 9.75% حالياً، زاد من عدد الصفقات المبرمة باستخدام آلية الرهن العقاري وبمعدلات فائدة تراوح بين 10 إلى 12%.
ويعتبر هذا المستوى لسعر الفائدة الأساسية هو الأدنى منذ نهاية عام 2014، عندما رفعها البنك المركزي الروسي من 9.5 إلى 17% للحد من تداعيات انهيار قيمة الروبل جراء تراجع أسعار النفط.
وفي هذا السياق، يشير نائب رئيس اتحاد الوسطاء العقاريين في روسيا، قسطنطين أبريليف، إلى أن خفض الفائدة الأساسية أسفر عن ارتفاع حصة الرهن العقاري في إجمالي عدد الصفقات دون أي زيادة تذكر في الطلب بشكل عام.
ويقول أبريليف لـ"العربي الجديد": "على الرغم من خفض أسعار الفائدة، إلا أن حالة الركود بسوق العقارات في موسكو لا تزال مستمرة، بلا نهاية للأزمة في الأفق.
ويبدو من الوهلة الأولى أن خفض الفائدة سيؤدي إلى زيادة الطلب على قروض الرهن العقاري، ولكن عدم ارتفاع دخول الأفراد يحول دون ذلك، ونحن لا نزال بمنأى عن مستوى الطلب ما قبل الأزمة".
وحول توقعاته لأسعار العقارات خلال الفترة المقبلة في ظل استمرار الركود، يضيف: "سجلت الأسعار بالدولار زيادة بفضل تعزيز الروبل مواقعه، ولكن الأسعار بالروبل لم ترتفع، وفي أحسن الأحوال قد تسجل زيادة بنسبة 2 - 3% أي في حدود معدلات التضخم. وبشكل عام، لا يزال توجه الأسعار والطلب نحو الانخفاض مستمراً".
ورغم أن معدلات منح قروض الرهن العقاري في روسيا، سجلت انخفاضا بنسبة حوالي 15% في يناير/كانون الثاني وفبراير/شباط الماضيين، إلا أنها عادت إلى الارتفاع في مارس/آذار الماضي، لتسجل زيادة نسبتها 26 في المائة مقارنة بالشهر نفسه من عام 2016، متجاوزة حتى الرقم القياسي السابق لمارس/آذار 2014 بنسبة 10%.
وبحسب تقديرات وكالة الرهن العقاري في روسيا، فإن خفض الفائدة من 12 إلى 10%، يجعل قروض الرهن العقاري في متناول ستة ملايين أسرة إضافية، إذ أنه يؤدي إلى انخفاض قيمة القسط الشهري بنسبة حوالي 10%.
ويعاني الاقتصاد الروسي منذ عام 2014 من أزمات عاصفة جراء مواجهته صدمتين خارجيتين في آن معاً تمثلتا في تدني أسعار النفط والعقوبات الغربية المفروضة على روسيا بسبب الوضع في أوكرانيا.
وكانت سوق العقارات من أكبر المتضررين من جراء هذا الوضع، قبل أن تبدأ الظروف الاقتصادية تتحسن في النصف الثاني من العام الماضي، وسط استقرار أسعار النفط عند مستوى أكثر من 50 دولاراً للبرميل دون أن يحدث ذلك انفراجة بسوق العقارات.
ويعزو تقرير أصدره مركز "مؤشرات سوق العقارات" مؤخراً، استمرار الركود إلى الفائض في العرض، وليس العوامل الاقتصادية والجيوسياسية التي أصبحت واقعاً جديداً.
ويوضح التقرير أن إجمالي المعروض بسوق المباني الجديدة في موسكو وضواحيها ارتفع بنسبة 50% منذ عام 2014، ليبلغ 7.5 مليون متر مربع بحلول بداية العام الجاري، مشيراً إلى أن هذا الرقم مرشح للارتفاع نظراً لديناميكية إصدار تراخيص البناء وخطط إزالة المباني القديمة التي تعود إلى عهد الزعيم السوفييتي الراحل، نيكيتا خروتشوف، في الخمسينيات والستينيات من القرن الماضي، وإنشاء مبان أخرى ذات طوابق أكثر في مواقعها.
ويشير التقرير إلى أنه خلال الأزمتين الاقتصاديتين في عامي 1998 و2008، كانت سوق العقارات تتعافى بشكل كامل في غضون ثلاثة أو أربعة أعوام، بينما تمنع الفجوة بين العرض والطلب تكرار ذلك هذه المرة رغم مرور ثلاث سنوات على بدء الأزمة.
ويقسّم معد التقرير تاريخ سوق العقارات في موسكو إلى ثلاث مراحل، أولاها حتى الأزمة المالية العالمية في عام 2008، عندما كانت أسعار العقارات في الازدياد بلا انقطاع، ثم استقرار الأسعار في أعوام 2008 – 2013 عند أعلى مستويات تفوق متوسط الأسعار العالمية كثيراً.
أما المرحلة الثالثة التي بدأت في عام 2014، فيقارنها التقرير بـ"ثورة فورد" التي أسفرت عن انخفاض أسعار السيارات وجعلتها في متناول شرائح واسعة من السكان، مذكّراً بأنه حتى عام 2014 كانت أسعار العقارات في موسكو مبالغاً فيها.
اقــرأ أيضاً
ومع ذلك، سجلت أسعار العقارات في العاصمة الروسية زيادة ملحوظة بما تعادله بالعملة الصعبة نتيجة لتعزيز الروبل مواقعه بنسبة حوالي 7% منذ بداية العام، ليتراجع سعر صرف الدولار من 60 روبلاً إلى نحو 56 روبلاً، وهو أعلى مستوى للعملة الروسية منذ منتصف عام 2015.
وبحسب مركز "مؤشرات سوق العقارات" للتحليل، ارتفعت أسعار الشقق في موسكو إلى نحو 2960 دولاراً للمتر المربع في إبريل/نيسان الجاري، فيما يعتبر معدلاً عالياً بعد انخفاضها إلى 2400 دولار فقط وسط انخفاض أسعار النفط إلى ما دون 30 دولاراً في بداية العام الماضي.
ومع ذلك، لا يزال المستوى الحالي للأسعار بعيدا تماماً عن معدلات ما قبل بدء أزمات الاقتصاد الروسي وانهيار الروبل، إذ سجل سعر المتر المربع مستويات قياسية تجاوزت 5 آلاف دولار في عام 2013.
إلا أن إقدام المصرف المركزي الروسي على الخفض التدريجي لسعر الفائدة الأساسية من 11% في الصيف الماضي إلى 9.75% حالياً، زاد من عدد الصفقات المبرمة باستخدام آلية الرهن العقاري وبمعدلات فائدة تراوح بين 10 إلى 12%.
ويعتبر هذا المستوى لسعر الفائدة الأساسية هو الأدنى منذ نهاية عام 2014، عندما رفعها البنك المركزي الروسي من 9.5 إلى 17% للحد من تداعيات انهيار قيمة الروبل جراء تراجع أسعار النفط.
وفي هذا السياق، يشير نائب رئيس اتحاد الوسطاء العقاريين في روسيا، قسطنطين أبريليف، إلى أن خفض الفائدة الأساسية أسفر عن ارتفاع حصة الرهن العقاري في إجمالي عدد الصفقات دون أي زيادة تذكر في الطلب بشكل عام.
ويقول أبريليف لـ"العربي الجديد": "على الرغم من خفض أسعار الفائدة، إلا أن حالة الركود بسوق العقارات في موسكو لا تزال مستمرة، بلا نهاية للأزمة في الأفق.
ويبدو من الوهلة الأولى أن خفض الفائدة سيؤدي إلى زيادة الطلب على قروض الرهن العقاري، ولكن عدم ارتفاع دخول الأفراد يحول دون ذلك، ونحن لا نزال بمنأى عن مستوى الطلب ما قبل الأزمة".
وحول توقعاته لأسعار العقارات خلال الفترة المقبلة في ظل استمرار الركود، يضيف: "سجلت الأسعار بالدولار زيادة بفضل تعزيز الروبل مواقعه، ولكن الأسعار بالروبل لم ترتفع، وفي أحسن الأحوال قد تسجل زيادة بنسبة 2 - 3% أي في حدود معدلات التضخم. وبشكل عام، لا يزال توجه الأسعار والطلب نحو الانخفاض مستمراً".
ورغم أن معدلات منح قروض الرهن العقاري في روسيا، سجلت انخفاضا بنسبة حوالي 15% في يناير/كانون الثاني وفبراير/شباط الماضيين، إلا أنها عادت إلى الارتفاع في مارس/آذار الماضي، لتسجل زيادة نسبتها 26 في المائة مقارنة بالشهر نفسه من عام 2016، متجاوزة حتى الرقم القياسي السابق لمارس/آذار 2014 بنسبة 10%.
وبحسب تقديرات وكالة الرهن العقاري في روسيا، فإن خفض الفائدة من 12 إلى 10%، يجعل قروض الرهن العقاري في متناول ستة ملايين أسرة إضافية، إذ أنه يؤدي إلى انخفاض قيمة القسط الشهري بنسبة حوالي 10%.
ويعاني الاقتصاد الروسي منذ عام 2014 من أزمات عاصفة جراء مواجهته صدمتين خارجيتين في آن معاً تمثلتا في تدني أسعار النفط والعقوبات الغربية المفروضة على روسيا بسبب الوضع في أوكرانيا.
وكانت سوق العقارات من أكبر المتضررين من جراء هذا الوضع، قبل أن تبدأ الظروف الاقتصادية تتحسن في النصف الثاني من العام الماضي، وسط استقرار أسعار النفط عند مستوى أكثر من 50 دولاراً للبرميل دون أن يحدث ذلك انفراجة بسوق العقارات.
ويعزو تقرير أصدره مركز "مؤشرات سوق العقارات" مؤخراً، استمرار الركود إلى الفائض في العرض، وليس العوامل الاقتصادية والجيوسياسية التي أصبحت واقعاً جديداً.
ويوضح التقرير أن إجمالي المعروض بسوق المباني الجديدة في موسكو وضواحيها ارتفع بنسبة 50% منذ عام 2014، ليبلغ 7.5 مليون متر مربع بحلول بداية العام الجاري، مشيراً إلى أن هذا الرقم مرشح للارتفاع نظراً لديناميكية إصدار تراخيص البناء وخطط إزالة المباني القديمة التي تعود إلى عهد الزعيم السوفييتي الراحل، نيكيتا خروتشوف، في الخمسينيات والستينيات من القرن الماضي، وإنشاء مبان أخرى ذات طوابق أكثر في مواقعها.
ويشير التقرير إلى أنه خلال الأزمتين الاقتصاديتين في عامي 1998 و2008، كانت سوق العقارات تتعافى بشكل كامل في غضون ثلاثة أو أربعة أعوام، بينما تمنع الفجوة بين العرض والطلب تكرار ذلك هذه المرة رغم مرور ثلاث سنوات على بدء الأزمة.
ويقسّم معد التقرير تاريخ سوق العقارات في موسكو إلى ثلاث مراحل، أولاها حتى الأزمة المالية العالمية في عام 2008، عندما كانت أسعار العقارات في الازدياد بلا انقطاع، ثم استقرار الأسعار في أعوام 2008 – 2013 عند أعلى مستويات تفوق متوسط الأسعار العالمية كثيراً.
أما المرحلة الثالثة التي بدأت في عام 2014، فيقارنها التقرير بـ"ثورة فورد" التي أسفرت عن انخفاض أسعار السيارات وجعلتها في متناول شرائح واسعة من السكان، مذكّراً بأنه حتى عام 2014 كانت أسعار العقارات في موسكو مبالغاً فيها.
