%73 من السعوديين لا يملكون منازل
قلة المعروض ترفع أسعار المساكن في المملكة (Getty)
على الرغم من مرور أكثر من خمسة أعوام على إنشاء وزارة الإسكان في السعودية، تم خلالها طرح أربعة برامج سكنية، إلا أن أزمة السكن التي يعاني منها نحو 73% من السعوديين لا تزال قائمة بشكل كبير دون إيجاد حلول عملية لها.
وبينما تم إيداع أكثر من 250 مليار ريال (66.6 مليار دولار) في رصيد وزارة الإسكان، التي أكدت أن مهمتها بناء 500 ألف وحدة سكنية، فإن البيانات الرسمية تشير إلى أن عدد الوحدات المبنية لم يتجاوز 10 آلاف منزل بنسبة أقل من 2% من الرقم المنشود.
وطرحت الحكومة الأسبوع الماضي برنامجا يتيح تقديم قروض لراغبي شراء مسكن، أطلقت عليه وزارة الإسكان، "الرهن الميسر"، إلا أن متخصصين في القطاع العقاري ومحللين ماليين، يرون أن مصيره لن يكون أفضل من برامج "أرض وقرض" و"سكنك جاهز" و"القرض الإضافي" التي تم إطلاقها على مدار الأعوام الماضية.
يقول الخبير الاقتصادي برجس البرجس، إن الرهن الميسر سيذهب لمصير البرامج الأخرى، معتبرا أن "قرارات وزارة الإسكان تأتي في صالح الشركات العقارية على حساب المواطنين".
ويضيف البرجس في تصريح لـ "العربي الجديد": "أين المخصصات التي حصلت عليها الوزارة بواقع 250 مليار ريال، هل ما زالت تمتلك هذه المبالغ، ولماذا الحرص على برنامج القرض الميسر دون غيره من البرامج؟".
ويرى الخبير المالي فهد الزيد، أن "البرنامج الجديد مصيره الفشل مثل برامج القرض الإضافي أو أرض وقرض وغيرها، لأن غالبية المواطنين لن يمكنهم تلبية متطلبات هذا البرنامج من حيث سداد أقساط القروض".
ويقول الزيد لـ "العربي الجديد": "حسب بيانات الاستعلام الائتماني الصادرة عن المؤسسة السعودية للائتمان (سمة)، فإن نحو 92% من السعوديون مقترضون من المصارف بنسبة أكثر من 33% من مرتباتهم الشهرية، وبالتالي لن تُحل المشكلة، ولكنها ستورط عددا كبيرا من الـ 8% المتبقين خارج دائرة القروض في قروض أكبر، ولسنوات أطول".
ويضيف: "وزارة الإسكان تعمل بطريقة خاطئة وتبحث عن الحل الأسهل، ووضع المواطن في قلب المشكلة، رغم أن لديها المال والأراضي، فلماذا لا تقوم بالدور الذي أنشئت من أجله، وتبني المنازل وتمنحها للمستحقين، لماذا اللجوء لبرامج الإقراض الضخمة التي لا معنى لها؟".
ويتابع "لكي يتمكن المواطن من السكن حسب الرهن الميسر عليه أن يوفر أولا 15% من قيمة المسكن، والقبول بالتخلي عن ثُلثي الراتب لسنوات طويلة، وسداد فوائد القرض أيضا والتي تبلغ 85% من قيمة السكن، الغالبية يدركون خطورة هذا البرنامج، لأن الراتب المحدود سيتعرض للمزيد من الضغوط بسبب غلاء المعيشة، من يفكر بالاقتراض عليه أولا أن يراجع نفسه كثيرا".
وبحسب بيانات "سمة" الخاضعة لرقابة مؤسسة النقد العربي (المصرف المركزي السعودي)، فإن نسبة القروض الاستهلاكية بلغت مع نهاية العام الماضي 2015 نحو 327.1 مليار ريال (87.2 مليار دولار)، فيما بلغت القروض العقارية 102.2 مليار ريال وبطاقات الائتمان 10.2 مليارات ريال (27.2 مليار دولار)، ومع إضافة القروض الأخرى يصل إجمالي القروض إلى 957.5 مليار ريال (255.3 مليار دولار).
وتشكل القروض 39.1%، من الناتج القومي للمملكة، فيما لا يتجاوز إجمالي رواتب العمالة السعودية 538.1 مليار ريال (143.5 مليار دولار).
يقول الخبير العقاري مراد عقبي، إن مشكلة السكن تكونت بسبب الاحتكار للأراضي وعدم وجود سوق منظمة للتمويل، وفي ظل عدم زيادة الأراضي والمنتجات السكنية سيبقى العرض أقل من الطلب، وتظل الأسعار مرتفعة.
ويضيف عقبي "لو أن الوزارة طبقت دورها، وبنت المنازل كما هو مطلوب منها، لزاد المعروض وأجبرت الأسعار على الانخفاض، فأسعار العقارات تتجاوز عشرة أضعاف الدخل السنوي للمواطن".
اقرأ أيضا: مؤسسة النقد العربي: الاقتصاد السعودي مستقر
ويشير إلى أن الحلول الإسكانية التي تحاول وزارة الإسكان فرضها لا تتماشى مع التحولات المنتظرة في الاقتصاد السعودي، موضحا أن هناك برامج لخصخصة قطاعات التعليم والصحة وبعض الخدمات، وهذا الأمر سيرفع من تكاليف المعيشة بخلاف إعادة هيكلة الدعم للطاقة والمياه.
ويتابع "من المتوقع أن ترتفع تكاليف المعيشة خلال السنوات المقبلة، ومع استقطاع نحو 65% من الراتب للرهن العقاري سيصبح المواطن غير قادر على توفير أي شي سوى تسديد القروض التي عليه، وهذا سيقودنا في نهاية المطاف لأزمة رهن عقاري قاسية".
ويقول: "لكي نتجنب هذا المصير لابد أن تكون أسعار العقارات معقولة ومنطقية، حتى لا يكون حجم التمويل كبيرا، بل يتناسب مع الدخل، ومن دون تحقيق ذلك فإن أي برنامج لا يمكن أن يسهم في علاج المشكلة".
ويحمّل المحلل الاقتصادي ماجد الربيعة، وزارة الإسكان مسؤولية تعثر أزمة السكن في البلاد البالغة مساحتها 2.25 مليون كيلومتر مربع، بسبب عدم وضوح رؤيتها، وإطلاقها لبرامج لا تحقق الهدف منها.
ويقول الربيعة لـ "العربي الجديد": "هناك تخبط واضح في سياسة الوزارة، فهي تخلت عن البناء لصالح منح الأراضي والقروض وباتت تركز على برنامج أقل أهمية، خاصة الرهن الميسر الذي هناك تحذيرات كبيرة منه لأنه سيورط المواطنين في قروض ضخمة لسنوات طويلة".
ويضيف: "لا مبرر لحرص الوزارة على برنامج الرهن الميسر، فالنظام السابق للقروض العقارية كان يلزم المقترض بتوفير 30% من قيمة المنزل، هذا الأمر تسبب في ركود عقاري قاد لهبوط في الأسعار وصل لنحو 25%، وكانت ستتراجع أكثر".
ويتابع "وزارة الإسكان تدخلت وضغطت على مؤسسة النقد العربي لتخفيض الدفعة المقدمة إلى 15% على أن تضمن وزارة المالية الـ 15% الأخرى ويسددها المقترض لاحقا، هذا الأمر سيدفع بالعقارات للارتفاع مجددا، لأن الطلب سيكون أكبر".
ويعاني السعوديون من أزمة سكن منذ عقود، وتؤكد إحصاءات محلية أن 73% من السعوديين لا يملكون مسكناً، وأن نحو 30 % من الذين يملكون منازل يقطنون مساكن غير لائقة.
ويقول محللون إن وزارة الإسكان تحرص على دعم أسعار الأراضي لكي تجني أكبر قد ممكن من الرسوم المفروضة عليها بواقع 2.5% من قيمة الأرض.
وبحسب عضو اللجنة الوطنية للعقارات محمد الراشد: "الوزارة تطلق برامج تزيد من الطلب على الأراضي والسكن، وبالتالي رسوم الأراضي سترتفع وهذا في صالح الوزارة، لكن أسعار العقارات في المقابل سترتقع، رغم أن دورها هو خفض الأسعار غير المنطقية، فمن غير المعقول أن يكون منزل لا تتجاوز مساحته 250 مترا بأكثر من 1.5 مليون ريال (400 ألف دولار)".
اقرأ أيضا: تراجع الإيداعات الحكومية وأسعار النفط والسحوبات تهدد مصارف الخليج
وبينما تم إيداع أكثر من 250 مليار ريال (66.6 مليار دولار) في رصيد وزارة الإسكان، التي أكدت أن مهمتها بناء 500 ألف وحدة سكنية، فإن البيانات الرسمية تشير إلى أن عدد الوحدات المبنية لم يتجاوز 10 آلاف منزل بنسبة أقل من 2% من الرقم المنشود.
وطرحت الحكومة الأسبوع الماضي برنامجا يتيح تقديم قروض لراغبي شراء مسكن، أطلقت عليه وزارة الإسكان، "الرهن الميسر"، إلا أن متخصصين في القطاع العقاري ومحللين ماليين، يرون أن مصيره لن يكون أفضل من برامج "أرض وقرض" و"سكنك جاهز" و"القرض الإضافي" التي تم إطلاقها على مدار الأعوام الماضية.
يقول الخبير الاقتصادي برجس البرجس، إن الرهن الميسر سيذهب لمصير البرامج الأخرى، معتبرا أن "قرارات وزارة الإسكان تأتي في صالح الشركات العقارية على حساب المواطنين".
ويضيف البرجس في تصريح لـ "العربي الجديد": "أين المخصصات التي حصلت عليها الوزارة بواقع 250 مليار ريال، هل ما زالت تمتلك هذه المبالغ، ولماذا الحرص على برنامج القرض الميسر دون غيره من البرامج؟".
ويرى الخبير المالي فهد الزيد، أن "البرنامج الجديد مصيره الفشل مثل برامج القرض الإضافي أو أرض وقرض وغيرها، لأن غالبية المواطنين لن يمكنهم تلبية متطلبات هذا البرنامج من حيث سداد أقساط القروض".
ويقول الزيد لـ "العربي الجديد": "حسب بيانات الاستعلام الائتماني الصادرة عن المؤسسة السعودية للائتمان (سمة)، فإن نحو 92% من السعوديون مقترضون من المصارف بنسبة أكثر من 33% من مرتباتهم الشهرية، وبالتالي لن تُحل المشكلة، ولكنها ستورط عددا كبيرا من الـ 8% المتبقين خارج دائرة القروض في قروض أكبر، ولسنوات أطول".
ويضيف: "وزارة الإسكان تعمل بطريقة خاطئة وتبحث عن الحل الأسهل، ووضع المواطن في قلب المشكلة، رغم أن لديها المال والأراضي، فلماذا لا تقوم بالدور الذي أنشئت من أجله، وتبني المنازل وتمنحها للمستحقين، لماذا اللجوء لبرامج الإقراض الضخمة التي لا معنى لها؟".
ويتابع "لكي يتمكن المواطن من السكن حسب الرهن الميسر عليه أن يوفر أولا 15% من قيمة المسكن، والقبول بالتخلي عن ثُلثي الراتب لسنوات طويلة، وسداد فوائد القرض أيضا والتي تبلغ 85% من قيمة السكن، الغالبية يدركون خطورة هذا البرنامج، لأن الراتب المحدود سيتعرض للمزيد من الضغوط بسبب غلاء المعيشة، من يفكر بالاقتراض عليه أولا أن يراجع نفسه كثيرا".
وبحسب بيانات "سمة" الخاضعة لرقابة مؤسسة النقد العربي (المصرف المركزي السعودي)، فإن نسبة القروض الاستهلاكية بلغت مع نهاية العام الماضي 2015 نحو 327.1 مليار ريال (87.2 مليار دولار)، فيما بلغت القروض العقارية 102.2 مليار ريال وبطاقات الائتمان 10.2 مليارات ريال (27.2 مليار دولار)، ومع إضافة القروض الأخرى يصل إجمالي القروض إلى 957.5 مليار ريال (255.3 مليار دولار).
وتشكل القروض 39.1%، من الناتج القومي للمملكة، فيما لا يتجاوز إجمالي رواتب العمالة السعودية 538.1 مليار ريال (143.5 مليار دولار).
يقول الخبير العقاري مراد عقبي، إن مشكلة السكن تكونت بسبب الاحتكار للأراضي وعدم وجود سوق منظمة للتمويل، وفي ظل عدم زيادة الأراضي والمنتجات السكنية سيبقى العرض أقل من الطلب، وتظل الأسعار مرتفعة.
ويضيف عقبي "لو أن الوزارة طبقت دورها، وبنت المنازل كما هو مطلوب منها، لزاد المعروض وأجبرت الأسعار على الانخفاض، فأسعار العقارات تتجاوز عشرة أضعاف الدخل السنوي للمواطن".
اقرأ أيضا: مؤسسة النقد العربي: الاقتصاد السعودي مستقر
ويشير إلى أن الحلول الإسكانية التي تحاول وزارة الإسكان فرضها لا تتماشى مع التحولات المنتظرة في الاقتصاد السعودي، موضحا أن هناك برامج لخصخصة قطاعات التعليم والصحة وبعض الخدمات، وهذا الأمر سيرفع من تكاليف المعيشة بخلاف إعادة هيكلة الدعم للطاقة والمياه.
ويتابع "من المتوقع أن ترتفع تكاليف المعيشة خلال السنوات المقبلة، ومع استقطاع نحو 65% من الراتب للرهن العقاري سيصبح المواطن غير قادر على توفير أي شي سوى تسديد القروض التي عليه، وهذا سيقودنا في نهاية المطاف لأزمة رهن عقاري قاسية".
ويقول: "لكي نتجنب هذا المصير لابد أن تكون أسعار العقارات معقولة ومنطقية، حتى لا يكون حجم التمويل كبيرا، بل يتناسب مع الدخل، ومن دون تحقيق ذلك فإن أي برنامج لا يمكن أن يسهم في علاج المشكلة".
ويحمّل المحلل الاقتصادي ماجد الربيعة، وزارة الإسكان مسؤولية تعثر أزمة السكن في البلاد البالغة مساحتها 2.25 مليون كيلومتر مربع، بسبب عدم وضوح رؤيتها، وإطلاقها لبرامج لا تحقق الهدف منها.
ويقول الربيعة لـ "العربي الجديد": "هناك تخبط واضح في سياسة الوزارة، فهي تخلت عن البناء لصالح منح الأراضي والقروض وباتت تركز على برنامج أقل أهمية، خاصة الرهن الميسر الذي هناك تحذيرات كبيرة منه لأنه سيورط المواطنين في قروض ضخمة لسنوات طويلة".
ويضيف: "لا مبرر لحرص الوزارة على برنامج الرهن الميسر، فالنظام السابق للقروض العقارية كان يلزم المقترض بتوفير 30% من قيمة المنزل، هذا الأمر تسبب في ركود عقاري قاد لهبوط في الأسعار وصل لنحو 25%، وكانت ستتراجع أكثر".
ويتابع "وزارة الإسكان تدخلت وضغطت على مؤسسة النقد العربي لتخفيض الدفعة المقدمة إلى 15% على أن تضمن وزارة المالية الـ 15% الأخرى ويسددها المقترض لاحقا، هذا الأمر سيدفع بالعقارات للارتفاع مجددا، لأن الطلب سيكون أكبر".
ويعاني السعوديون من أزمة سكن منذ عقود، وتؤكد إحصاءات محلية أن 73% من السعوديين لا يملكون مسكناً، وأن نحو 30 % من الذين يملكون منازل يقطنون مساكن غير لائقة.
ويقول محللون إن وزارة الإسكان تحرص على دعم أسعار الأراضي لكي تجني أكبر قد ممكن من الرسوم المفروضة عليها بواقع 2.5% من قيمة الأرض.
وبحسب عضو اللجنة الوطنية للعقارات محمد الراشد: "الوزارة تطلق برامج تزيد من الطلب على الأراضي والسكن، وبالتالي رسوم الأراضي سترتفع وهذا في صالح الوزارة، لكن أسعار العقارات في المقابل سترتقع، رغم أن دورها هو خفض الأسعار غير المنطقية، فمن غير المعقول أن يكون منزل لا تتجاوز مساحته 250 مترا بأكثر من 1.5 مليون ريال (400 ألف دولار)".
اقرأ أيضا: تراجع الإيداعات الحكومية وأسعار النفط والسحوبات تهدد مصارف الخليج
