الوقائع تناقض توقّع المحللين ارتفاع أسعار العقارات في بريطانيا
الوقائع تناقض توقّع المحللين ارتفاع أسعار العقارات في بريطانيا
تميل تحليلات مجموعة من الخبراء استطلع "العربي الجديد" آراءهم إلى ارتفاع مرتقب لأسعار العقارات البريطانية في المرحلة المقبلة، رغم أن توقعات عديدة بتحسّن السوق ناقضتها الوقائع التي أظهرت تراجعاً في الأسابيع الأخيرة.
فرغم توقع صعودها سابقاً، أظهرت بيانات موقع "رايت موف" انخفاض أسعار المنازل في أغسطس/آب الحالي، إثر انخفاض الطلب على المنازل الأكبر حجماً، بعد رفع الحكومة حد السعر اللازم للإعفاء من رسوم الدمغة التي اعتُمدت العام الماضي تلافياً لانهيار سوق العقارات في بريطانيا وأيرلندا الشمالية.
وأظهرت البيانات انخفاض متوسط سعر المنزل 0.3%؛ تناهز 1000 جنيه إسترليني خلال الشهر السابق، ليصل إلى نحو 337.4 ألف جنيه، لكن الطلب على المنازل الأصغر حجماً ظل قوياً، مع توقع عودة الأسعار للزيادة خلال الخريف.
كما أظهرت بيانات رسمية نشرت يوم 24 أغسطس/آب أن عدد صفقات بيع المنازل في بريطانيا هبط بما يزيد على النصف خلال يوليو 2021 بعد تقليص إعفاء ضريبي يهدف لتشجيع شراء المنازل خلال أزمة فيروس كورونا.
وقال مكتب الضرائب البريطاني إن عدد المنازل المباعة في يوليو بلغ 73 ألفا و740 منزلا بانخفاض 63% عن يونيو/حزيران، حين هرع مشترون لإبرام صفقات بيع قبل خفض إعفاءات ضريبية طارئة بسبب كوفيد-19، لكنه يزيد 4% عنه في يوليو/تموز 2020. كما أن المبيعات منخفضة 24% عن الشهر ذاته في 2019 قبل الجائحة.
بأي حال ورغم تراجع أسعار المنازل خلال الأسابيع الأخيرة، فإنها لا تزال أعلى مما كانت عليه قبل سنة، حيث يبلغ متوسط سعر المنزل هذا الشهر 261.221 ألف جنيه إسترليني، أي أعلى بنسبة 7.6%، وفق محلّلي "هاليفاكس" للإقراض العقاري، فيما تشير تحليلات مجموعة من الخبراء استطلع "العربي الجديد" آراءهم إلى مزيد من الارتفاع في المرحلة المقبلة.
أظهر استطلاع أجري في سوق العقارات البريطانية قبل أيام، أن أسعار المساكن تتجه إلى تسجيل مزيد من الصعود خلال الفترة المقبلة، وذلك على الرغم من المتاعب الاقتصادية والمالية التي سببها وباء كورونا والإغلاقات التي فرضتها الحكومة للحد من الوباء خلال العام الحالي والذي سبقه.
وخلص استطلاع أجرته "رويترز" لمحللي سوق الإسكان أن أسعار المساكن في بريطانيا والتي هي مرتفعة أصلاً ستشهد مزيداً من المكاسب الكبيرة على مدى السنوات القليلة المقبلة، مدعومة بتكاليف الاقتراض المنخفضة ونقص المعروض والرغبة في مزيد من المساكن.
ومن المعلوم أنّ الإعفاءات المتعلقة برسوم الدمغة أدّت إلى ارتفاع عدد معاملات سوق الإسكان إلى ما يقرب من 200 ألف في يونيو/ حزيران، حيث سارع الزبائن إلى شراء المنازل قبل الموعد النهائي لانتهائها.
شهدت المنازل الريفية المتميزة والعقارات الساحلية ارتفاعاً كبيراً في الطلب، لكن محدودية العرض أدّت إلى نمو الأسعار سنوياً بنسبة بلغت 12.9% و14.6% على مدى عامين متواليين
وبلغ عدد المعاملات المسجّلة حوالى ضعف المعاملات التي كانت تُسجّل في شهر عادي قبل جائحة كوفيد-19، و8% أعلى من الذروة السابقة المسجلة في مارس/ آذار الماضي. لكن مع انتهاء إعفاء رسوم الدمغة، انخفض متوسط سعر العقارات 0.3% في أغسطس/آب.
وللتعرّف من كثب إلى توقعات أسعار المنازل خلال الأشهر القادمة، تواصل "العربي الجديد" مع بروس بوركيت، المدير العام لـ"وكالة خبراء العقارات" في لندن، والذي أفاد بأن سوق العقارات شهد انتعاشاً منذ مطلع العام، حيث غذّت إعفاءات رسوم الدمغة اندفاع المشترين حتى نهاية يونيو/حزيران.
ورغم التراجع الطفيف في النشاط خلال الأسابيع التي تلت ذلك مباشرة، ظلّت الأسعار قوية، حيث ارتفعت القيمة الإجمالية 13.4% في النصف الأول من عام 2021، وهي أسرع وتيرة منذ نوفمبر/ تشرين الثاني 2004.
ومن الآن فصاعدًا، سيؤدي الانتعاش الاقتصادي القوي وعودة نشاط السفر الدولي إلى زيادة النشاط، حيث نرى عودة الاستثمار الأجنبي إلى مستويات ما قبل الوباء، قال بوركيت، مضيفا: "رأينا هذا قيد التنفيذ في بعض تطوراتنا الأخيرة وبعنا جميع العقارات التي لدينا في غضون أسابيع، وهو ما يدل على أن السوق في حالة صحية، مع توقّع المزيد من التعافي في المستقبل حيث تستمر المملكة المتحدة في الابتعاد عن قيود كوفيد-19 والعودة إلى الحياة الطبيعية".
بدوره، يقول هنري بريور، خبير سوق الإسكان، لـ"العربي الجديد"، إن أسعار المنازل ارتفعت في جميع أنحاء المملكة المتحدة بنسبة 10% عما كانت عليه قبل عام، لكن لندن بالتحديد شهدت زيادات أقل، حيث قرّر العديد من الأشخاص في البلدات والمدن الانتقال إلى مساحة عقار أكبر، كما أرادوا مساحة خارجية غير محدودة.
أضاف: "أقنعهم الوباء أنهم بحاجة إلى مساحة أكثر مرونة ومساحة للعمل من المنزل وتدريس أطفالهم من المنزل، وأدركوا حاجتهم إلى الحدائق المنزلية حتى يتمكنوا من مقابلة أصدقائهم وعائلاتهم في الهواء الطلق عندما يُسمح لهم بذلك في ظل قيود الوباء".
أسعار وسط لندن ترتفع
يضيف بريور أن الأسعار لم تنخفض في لندن، قائلا: "في حين أن الذروة كانت على الأرجح في عام 2017، فقد ثبتت الأسعار منذ خروج بريطانيا من الاتحاد الأوروبي في ديسمبر/ كانون الأول 2019، لكنّها بدأت الآن في الازدياد في وسط لندن، حيث يعود المشترون الأجانب مرة أخرى إلى السوق.
ويعلّق: "لا تزال الرهون العقارية متاحة بسهولة، وبحلول عيد الميلاد، أتوقع أن ترتفع الأسعار 5%، وأن ترتفع بنسبة تصل إلى 20% خلال السنوات الثلاث المقبلة في لندن، وتقريبًا بنفس المقدار في جميع أنحاء البلاد".
إلى ذلك، تشير بيانات السجل العقاري إلى أن العقارات ذات الأسعار المرتفعة كانت الدافع وراء الزيادة في نشاط سوق الإسكان منذ اندلاع الوباء.
تشير بيانات السجل العقاري إلى أن العقارات ذات الأسعار المرتفعة كانت الدافع وراء الزيادة في نشاط سوق الإسكان منذ اندلاع الوباء
على سبيل المثال، زاد عدد المعاملات التي تشمل عقارات تم شراؤها بمبلغ 500 ألف جنيه إسترليني أو أعلى بنسبة 37% على مدى 12 شهرًا حتى مارس/ آذار 2021، مقارنةً بزيادة 2% لجميع العقارات.
ونتيجة لذلك، بين الربع الأول من عام 2020 والربع الأول من عام 2021، زادت حصة المعاملات التي تشمل عقار بقيمة 500 ألف جنيه إسترليني أو أكثر من 12% إلى 18%.
في هذا السياق، يقول مايك بيتشر، مدير العلاقات الإعلامية في "نايشن وايد" Nationwide، وهي مؤسسة تمويل عقاري بريطانية، لـ"العربي الجديد"، إن هناك تحوّلاً في أنواع العقارات التي يتم التعامل معها.
وشرح ذلك قائلاً: "على مدى الأشهر الستة الماضية، زادت نسبة المبيعات التي تضمّ عقارات منفصلة وشبه منفصلة، في حين انخفضت النسبة المتعلقة بالشقق بشكل كبير".
ويلفت إلى أن المثير للاهتمام هو أن "المدخرات" من عطلة رسوم الدمغة قد تضاءلت بسبب تأثير المكاسب الأخيرة لأسعار المنازل.
على سبيل المثال، ارتفع سعر العقار النموذجي في المملكة المتحدة بنحو 24500 جنيه إسترليني بين يوليو/ تموز 2020 ونهاية يونيو/ حزيران من هذا العام، في حين أن توفير رسوم الطوابع على هذا العقار لمنزل (في إنكلترا) كان 1900 جنيه إسترليني.
وبالنسبة للعقار الذي تبلغ قيمته 500 ألف جنيه إسترليني، والذي شهد نفس متوسط الزيادة مثل العقار النموذجي خلال نفس الفترة، كانت الزيادة المماثلة في سعر المنزل 57 ألف جنيه إسترليني مقابل توفير رسوم طوابع بقيمة 15 ألف جنيه.
انتعاش ثقة المستهلكين
ويرجح بيتشر أن يظل الطلب الأساسي قوياً على المدى القريب، لأنّ ثقة المستهلك انتعشت في الأشهر الأخيرة مع بقاء تكاليف الاقتراض منخفضة. وهذا إلى جانب نقص المعروض في السوق، يشير إلى استمرار الدعم لأسعار المساكن.
أضاف: "لكن بينما نتطلع إلى نهاية العام يصعب التنبؤ بالتوقّعات. ومن المحتم تقريبًا أن ينخفض النشاط لفترة بعد انتهاء عطلة رسوم الدمغة في نهاية سبتمبر/ أيلول، نظرًا للحافز الذي يدفع الناس لتقديم الشراء وتجنّب الضرائب الإضافية".
أدت تجربة عمليات الإغلاق المختلفة للجائحة إلى بحث العديد من الأثرياء عن منازل أكبر والتفكير في نمط حياة مختلف، ما يعني أن العقارات ذات الأسعار الجيدة قد تم بيعها بسرعة
"ومع ذلك، من المرجح أن يتراجع الطلب الأساسي في نهاية العام إذا ارتفعت البطالة، كما يتوقع معظم المحلّلين مع انتهاء خطط الدعم الحكومية. لكن حتى هذا بعيد كل البعد عن التأكيد. وحتى إذا ضعف سوق العمل فهناك أيضًا مجال للتحولات في تفضيلات الإسكان نتيجة للوباء لمواصلة دعم النشاط لبعض الوقت حتى الآن، ودائما"، بحسب بيتشر.
من جهتها، رفعت مجموعة "سافيلز" العقارية توقّعاتها لأسواق الإسكان الرئيسية، وسلطت الضوء على التأثير الكبير الذي أحدثته "عطلة رسوم الدمغة" الممتدة وتوافر التمويل العقاري وعمليات الإغلاق المتكررة، على أنواع المنازل التي يبحث عنها المشترون الأثرياء.
وأدت تجربة عمليات الإغلاق المختلفة لفيروس كوفيد-19 إلى بحث العديد من المشترين الأثرياء عن منازل أكبر والتفكير في نمط حياة مختلف، ما يعني أن العقارات ذات الأسعار الجيدة قد تم بيعها بسرعة، وأن العقارات الموجودة في أكثر الأسواق رواجًا قد اجتذبت غالبًا عروضاً تنافسية.
على وجه الخصوص، شهدت المنازل الريفية المتميزة والأسواق الساحلية ارتفاعًا كبيرًا في الطلب، لكن محدودية العرض أدّت إلى نمو الأسعار سنويا بنسبة بلغت 12.9% و14.6% على مدى عامين متواليين.
ويتوقع فرانسيس كلاسي، محلل أبحاث من "سافيلز"، أن ترتفع الأسعار خلال السنوات الخمس المقبلة 25.1% (ارتفاعًا من 20.5%).
كذلك من المتوقع أن تقود النمو ضواحي لندن (+26.0%) والجنوب الأوسع (+ 25.7%) التي استفادت بشكل كبير من انتقال المشترين من مواقع أكثر مركزية. ومن المتوقع أن يشهد مركز لندن الرئيسي نموًا لمدة 5 سنوات بنسبة +21.5%.
ويرجّح كلاسي أن تبدأ الأسعار الرئيسية في وسط لندن في الارتفاع بشكل أكبر في النصف الثاني من عام 2021، وأن تُنهي العام بمكاسب 2% (بانخفاض من +3%)، يليها ارتداد قوي بنسبة 8% في عام 2022 بسبب التأخير المستمر لوصول المشترين على المستوى الدولي.
يرجّح كلاسي أن تبدأ الأسعار الرئيسية في وسط لندن في الارتفاع بشكل أكبر في النصف الثاني من 2021، وأن تُنهي العام بمكاسب 2%، يليها ارتداد قوي بنسبة 8% في 2022 بسبب التأخير المستمر لوصول المشترين على المستوى الدولي
ويكمل: "بينما ظل نمو الأسعار متواضعًا هذا العام، يبقى هناك طلب مكبوت كبير من أولئك الذين تم تقييدهم بالسفر خلال العام الماضي. وهو ما يشير إلى أن من المحتمل أن تحصل إعادة توازن في الطلب بمجرّد عودة العاملين في المكاتب إلى مكاتبهم وعودة قدرة المشترين الدوليين على زيارة العاصمة بسهولة أكبر من جديد.
وستظل العودة إلى السفر الدولي الكامل أمرًا حاسمًا لتعافي الأسعار عبر الأجزاء الأكثر مركزية وذات القيمة العالية في العاصمة.
وفي السياق، يقول كلاسي: "تعطينا آفاق تكوين الثروة العالمية الثقة بأن التوقعات على المدى المتوسط والطويل ستكون أقوى. وبالنسبة إلى التوقعات خارج لندن، يبدو أنها ستزيد إلى +15.9% من +14.8% بعدما كانت بداية العام أقوى من المتوقع.
توسّع فجوة الثروة
وسبق أن أظهر بحث من مؤسسة "ريزوليوشن فاوندايشن" البحثية في 12 يوليو/ تموز الفائت أن زيادة في سوق الإسكان في بريطانيا وارتفاع أسعار الأسهم العالمية أديا إلى مكاسب غير متوقعة للأسر ذات الدخل المتوسط والأكثر ثراء خلال جائحة كورونا.
وارتفعت ثروة الأسرة البريطانية المتوسطة 7800 جنيه إسترليني (10800 دولار) بسبب ارتفاع أسعار الأصول، وأيضا بدرجة أقل، بسبب انخفاض الإنفاق اليومي على الرغم من مواجهة بريطانيا لأسوأ تباطؤ اقتصادي منذ أكثر من 300 عام في عام 2020، وفقا لوكالة رويترز.
وقال جاك ليزلي، كبير الاقتصاديين في مؤسسة ريزوليوشن، "أُجبرت العديد من الأسر على الادخار بدلا من الإنفاق أثناء عمليات الإغلاق بينما استمرت أسعار المنازل في الارتفاع حتى مع انخفاض ساعات العمل".
ارتفعت أسعار المنازل في بريطانيا 9.9% في الرابع الأول، في أكبر زيادة منذ 2007 مدعومة بخفض ضرائب شراء العقارات وزيادة الطلب على المنازل الأكثر اتساعا
وجاءت أكبر نسبة زيادة في الثروة لمن هم في منتصف قائمة توزيع الثروة والذين ارتفعت قيمة صافي أصولهم تسعة في المئة إلى 80500 جنيه للشخص البالغ نتيجة ارتفاع حاد في أسعار المساكن.
وارتفعت أسعار المنازل في بريطانيا 9.9% في العام حتى مارس/ آذار الماضي، في أكبر زيادة منذ عام 2007 مدعومة بخفض ضرائب شراء العقارات وزيادة الطلب على المنازل الأكثر اتساعا المناسبة للعمل من المنزل.
وقالت "ريزوليوشن" إن على الحكومة البريطانية أن تنظر بجدية أكبر في كيفية فرض ضرائب على الزيادات في الثروة بدلا من وضع معظم العبء الضريبي على الدخل المكتسب والإنفاق.
تباطؤ وتيرة ارتفاع الأسعار في مارس
في مارس/ آذار الماضي، أظهر مسح أن نمو أسعار المنازل البريطانية تسارع بعدما مدّد وزير المالية ريشي سوناك إعفاء ضريبيا لمشتريات العقارات في ميزانيته.
وحينها، قالت "هاليفاكس للإقراض العقاري إن أسعار المنازل زادت 1.1% على أساس شهري خلال مارس/ آذار، وهي أكبر زيادة في 6 أشهر وتأتي مقارنة مع قراءة مستقرة في فبراير/ شباط. وعلى أساس سنوي، ارتفعت أسعار المنازل 6.5% في مارس/ آذار، وهي أقوى قراءة في 4 أشهر.
في مارس/ آذار، أظهر مسح أن نمو أسعار المنازل البريطانية تسارع بعدما مدّد وزير المالية ريشي سوناك إعفاء ضريبياً لمشتريات العقارات في ميزانيته
لكن "نايشن وايد" لاحظت حينها، أن وتيرة نمو أسعار المنازل تباطأت بأكثر من المتوقع في مارس/ آذار قبل نهاية مزمعة مسبقاً لخفض الضرائب لصالح المشترين.
ونزلت أسعار المنازل 0.2% على أساس شهري، لتتباطأ وتيرة الزيادة السنوية إلى 5.7% من 6.9% في مارس/ آذار.
وقال روبرت غاردنر، كبير الاقتصاديين لدى "نايشن وايد"، إنه "في ضوء أن الاقتصاد الأوسع نطاقا وسوق العمل سجلا أداء أفضل من المتوقع في الشهور الأخيرة، فإن التباطؤ في مارس/ آذار يعكس على الأرجح تراجع الطلب قبل الموعد الأصلي لنهاية إعفاء من رسم الدمغة".
